华安证券-鲁商发展-600223-拟剥离地产业务，聚焦带动价值重塑-221116

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　　主要观点：
　　事件
　　公司公布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。
　　拟剥离地产业务，化妆品高增带动业绩增长
　　公司目前的主营业务为房地产业务；生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂。2022H1公司房地产及物业实现营收32.78亿元（+13.20%），占比为67.8%；化妆品实现营收10.12亿元（+62.31%），占比为20.9%；生物医药实现营收2.11亿元（-22.15%），占比为4.4%；原料及衍生物、添加剂营收为1.59亿元（+11.01%），占比为3.3%。通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年1-9月收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。本次交易顺利完成后，公司将聚焦于生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂等大健康业务。其中化妆品收入占比预计将达到70%+，将成为公司的主要业务。
　　化妆品营收高增，产品持续迭代更新
　　公司前三季度化妆品业务延续高增，实现营收14.29亿元（+43.91%）。1、颐莲前三季度实现收入5.40亿元（+26.46%）。颐莲推出全新2.0精华喷雾，开启补水喷雾2.0时代。重磅新品玻尿酸嘭润霜上市，采用19年精研创新玻尿酸+神经酰胺成分，减少水分流失，有望成为新的爆品。颐莲正式入驻屈臣氏全国4000+门店，实现线上线下渠道的打通，推动品牌触达更多的消费群体。2、瑷尔博士前三季度营收7.45亿元（+52.66%）。瑷尔博士推出酵粹洁面霜，采用独家物理吸附体系，更加温和不伤皮脂膜。并且瑷尔博士进阶升级了益生菌水乳和洁颜蜜等产品，提升产品的使用体验，增强客户粘性。
　　投资建议
　　公司聚焦大健康业务，其中化妆品业务表现突出。主打微生态护肤的瑷尔博士和颐莲已逐步实现破圈放量。福瑞达生物引入战投后，线上代运营的参与有望赋能，加快公司化妆品业务品牌孵化。我们预计公司2022~2024年EPS分别为0.34、0.90、1.20元/股，对应当前股价PE分别为24、9、7倍。维持“买入”评级。
　　风险提示
　　新品推广不及预期；行业竞争加剧；疫情反复等。