国泰君安-鲁商发展-600223-拟剥离地产，看好大健康业务长期发展-221116

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　　本报告导读：
　　拟将房地产业务转让至控股股东鲁商集团，估值压制因素解除，业务聚焦、组织架构理顺下化妆品等大健康业务有望迎来发展机遇。
　　投资要点：
　　投资建议：考虑地产业务转让方案及范围尚未明确、暂不调整盈利预测，维持2022-2024年EPS0.41、0.49、0.54元，地产压制因素解除、大健康板块业务有望发力，带动估值提升，分布估值后上调目标价至11.41元（+1.08），维持“增持”评级。
　　拟将房地产业务转让至控股股东鲁商集团，业务聚焦下大健康业务迎来发展机遇，估值压制因素解除。公司公告拟将房地产业务相关资产转让至控股股东鲁商集团，交易如能完成将聚焦化妆品、原料、医药等大健康业务。2021年公司房地产以外业务营收31亿，归母净利润2.5亿；2022年1-9月公司房地产以外业务营收25亿、归母约2亿。我们认为，过去公司因地产+大健康双主业模式估值有所折价，地产剥离后公司有望聚焦大健康业务发展、理顺组织架构，化妆品等高增长板块迎来发展机遇。
　　化妆品业务维持较好态势，小品牌增长较快。22Q1-3瑷尔博士、颐莲、其他品牌实现收入7.45、5.40、1.44亿元，同比+53%、26%、85%，其中小品牌中诠润、贝润表现较好。根据公司战报，瑷尔博士双十一开售48小时破亿，展现较强势能。
　　公司研发基础较优，关注推新及品牌升级进度。福瑞达在特色原料、皮肤微生态等领域拥有基础研发沉淀，创新中心投产有望夯实科研实力。瑷尔博士上新酵萃系列洁面、卸妆膏、唇霜等产品，颐莲推出玻尿酸嘭嘭霜、玻尿酸+富勒烯涂抹面膜等，新品有望拉动增长。
　　风险提示：地产业务失速，新品表现不及预期，竞争加剧。