东方证券-2022年第45周地产行业周报：需注意市场化、法治化是原则-221115

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　　本周市场回顾。第45周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为9.7%。沪深300指数报收3788.44，周度涨幅为0.6%；创业板指数报收2405.32，周度涨幅-1.9%；房地产板块指数报收2958.24，周度涨幅为10.2%。
　　本周行业要闻。央行、银保监会发布金融支持16条措施。交易商协会支持房企等民企发债融资约2500亿元。中债增：意向企业可提出增信需求，《意向表》列出5种“拟提供的风险缓释方式”。中央政治局常务会议研究部署进一步优化疫情防控工作的二十条措施。统计局：10月CPI同比上涨2.1%，环比上涨0.1%。央行：10月居民中长期贷款新增332亿元。杭州首套房贷利率4.1%，二套房首付最低4成，贷清无房视为首套。北京：台湖、马驹桥地区放松限购。南京四批次集中供地4宗地全部底价成交。河南：对问题楼盘和保交楼项目批复262亿元配套融资。证监会：进一步扩大REITs试点范围覆盖到新能源、水利、新型基础设施等。华夏基金华润有巢REIT拟认购数量298亿份，刷新公募REITs网下询价纪录。
　　本周新房和二手房销售量均较上周下降。第45周29大城市新房销售为2.1万套，较上周下降16.4%；11大城市二手房销售9360套，较上周下降3.3%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降28.7%、下降17.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降12.5%、上升4.8%。库存量和库销比均较上周上升。截至第45周，15大城市库存为87.4万套，较第44周增加6351套；库销比为15.1个月，较44周增加0.2个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第45周26大城市合计成交土地8块。土地出让金额减少。第45周26大城市土地出让金为61.5亿元，较第44周减少234.3亿元。平均溢价率下降。第45周26大城市土地成交平均溢价率0.0%，较第44周下降0.4%。
　　重点公司公告。多家公司公告10月经营快报。华润置地发行33.96亿元资产支持专项计划。龙湖集团拟提前赎回2023年到期的3.90%优先票据。金地集团子公司累计购买公司债券及资产支持证券1.85亿元。新城控股拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具注册额度。碧桂园服务拟收购合富辉煌集团21.47%股份。富力地产境内135亿元债券成功展期。中梁控股拟暂停支付境外债务项下所有应付本息。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房、二手房销售继续走弱，土地市场维持低热度。继上周交易商协会联合中债增组织21家民企召开座谈会后，本周交易商协会发文支持民企债券融资工具，随后中债增公告跟进，近期多家民营企业已在沟通对接发债注册意向，对于“第二支箭”加速民企信用修复的预期引发本周市场上涨。周末多家权威媒体报道央行、银保监会发布“金融支持16条”，此外地方因城施策进一步加码，认房认贷等核心政策放松进一步扩大至杭州等核心城市。我们认为，当前政策总体延续了供需两端平均发力的思路：供给端对开发贷、信托等存量融资允许进一步的合理展期，能够一定程度缓和金融机构对民企的信用收缩，而增信支持等债券融资工具，则有望在如提供充足抵押物的情况下给予民营主体更多流动性支持，也意味着宽信用政策并未脱离市场化、法治化的原则；此外针对“保交楼”新增配套融资明确“后进先出”、“新老划断”等原则，预计将推动项目层面更快形成实物投资量，从而加速保交楼问题的解决。需求端方面，在此前政策组合下10月居民新增中长期贷款表现疲弱，短期内市场惯性下滑的压力仍在，未来仍有可能出台新的宽松政策，基本面预计将延续缓慢复苏的态势。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。