长江证券-房地产行业：纾困政策持续累积，修复动力边际增强-221115

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　　事件描述
　　为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，2022年11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
　　事件评论
　　市场化、法治化原则下支持优质房企合理资金需求。《通知》明确政策目的是支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》指出商业银行要充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，并要求通过保证金、房企反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备，市场化、法治化仍是解决当前困境的基本原则。
　　政策本质是覆盖范围扩大和监管规则的标准化，最终受益的仍是好房企和好项目。此次政策是继2月预售资金新规之后，再次从全国层面对预售资金的使用进行规范指导，此前部分城市和部分企业可以使用保函置换部分预售监管资金（比例不等），此次政策本质是覆盖范围的潜在扩大，意味着更多的城市、可能更多的企业将受益，同时也是对规则的标准化，原来较松的将趋规范。主要影响可从三个角度来看：1）总量角度，重点监管资金可通过保函方式提前解锁30%的重点监管额度，新老盘由于施工进度不同，实际可解锁情况有差异；2）纠偏角度，合理使用预售监管资金导向下，原来部分过度监管可能有修正；3）结构角度，商业原则下对增信措施要求会比较严格，需要合格抵押物提供反担保，能够受益的仍是好房企和好项目，指向国央企和少量民企，这是理解政策效果的关键。
　　积极政策信号密集释放，政策空间仍可扩容升级。近期多个重要部门联合密集推出地产纾困政策，隐含稳地产的坚决态度，这是与之前最大的区别：11月8日，根据交易商协会消息，在央行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大包含房地产企业在内的民营企业债券融资支持工具；11月13日，据财联社、中国基金报等消息，近期央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展；11月14日，银保监会、住建部和央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。当前房地产行业供需两端依旧承压，托需求、稳信用、保交楼等矛盾依旧突出，在解决问题的政策导向下，预计后续仍有优化空间。
　　投资建议：纾困政策持续累积，修复动力边际增强，关注有效率的国央企和有资产的民企。总量供需延续弱势，托需求、稳融资和预售资金监管的优化，有助于舒缓房企资金链压力，利好保交付；民营房企估值修复动力边际增强，尤其是有资产的非国企（新城控股、金地集团等）；有效率的国央企（招商蛇口、保利发展等）仍是格局优化的长期胜出者，短期弹性相对较小但长期可穿越周期；风险偏好提升背景下优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；
　　2、行业维稳政策释放节奏与幅度存不确定