国泰君安-房地产行业10月观察：“一”型走势的完成，核心矛盾转移-221115

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　　本报告导读：
　　年初我们判断全年销售情况在各季度之间的差异较小，整体呈现“一”型走势，季度间波动幅度不超过10个百分点，基本符合预期，低基数下的下滑需要重视。
　　摘要：
　　时至4季度，楼市销售进入低基数期，10月销售金额单月同比仍然下滑24%，属于低基数下的下滑，基本符合我们判断，市场预期的需求修复时间仍在后移。无论是克而瑞房企销售榜单数据显示的结果，还是统计局数据，均没有看到10月份的销售出现改善，反而统计局数据出现了再次下滑，考虑到2021年10月同期已经出现明显下滑，出现了低基数下的下滑，表现弱于市场预期。预计需求端的修复依然要滞后，整体呈现出震荡下行的销售增速判断。
　　地产投资进一步下行，至-16%，我们认为已经触底，后续将持续回升。与地产投资相关的拖累项，不仅在于拿地的下滑，也来自于停工后复工的低于预期，近期地产政策频出，停工将得到较大改善。对于拿地，我们认为将持续低迷，但考虑到2021年为拿地大年，2022年大幅度下滑之后，转为到2023年将不构成高基数问题，拿地的拖累将变得不明显，伴随停工的复工，预计地产投资的数据将逐步改善。
　　需要注意的是均价进一步下行，即便认为高能级城市占比的提高，均价反应的就是房价的下跌。10月销售均价进一步下降至9687元/平方米，年内来看，高点为7月，此后逐月下行，考虑高能级城市占比的提升，均价的下行反应的是整体均价都有一定程度的下行，也即房价下跌的压力在加大。我们认为，当前的房价下跌并非超预期，已经计提在房企报表的减值和居民不买房的行为当中，但若持续下跌，对需求的恢复将带来的较大的困扰，造成政策效果的减弱。
　　不仅是供给端政策，考虑到2022年拿地市场已经是央国企占主导，2023年开始，房企信用问题已经不构成约束，需求端释放将成为市场关注的重点。当前我们并不建议投资者继续关注房企端的信用问题，随着央国企的占比逐步提高，且在2023年将直接体现为新增货值上，因此，我们认为核心变量将转移至需求侧，房价将成为下一阶段关注的重点，而非土地市场表现。当前环境下，我们认为金地集团、龙湖集团等有望得到重估，老玩家中的新势力依然是中期主角，受益中交地产、建发股份等，其他行业进入到地产的新玩家，仍然拥有强大的信用能力。也持续推荐老玩家的一线玩家，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。