平安证券-房地产行业点评：预售监管金政策迎优化，房企流动性支持更进一步-221114

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　　事项：
　　11月14日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》),指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
　　平安观点：
　　继“第二支箭”、金融16条后，房企流动性再获支持。《通知》对于选取房企标准、替换额度、资金用途等方面均作出明确要求，如置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%；监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展此类业务；用保函置换的预售监管资金，需优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此前部分地方政府出于“保交楼”担忧收紧预售金监管，此次政策则在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。
　　“稳主体”思路进一步明确，稳健运营房企或更加受益。此前已有成都等地允许优质房企采取保函形式替代商品房预售监管留存资金，此次住建部等多部门表态力度及覆盖面明显高于此前。一方面《通知》要求商业银行需参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房企，同时亦提及需要房企提供保证金、反担保等增信措施防范风险，因而我们认为，此次政策主要覆盖对象或将以拥有优质资产、信用及财务状况良好的优质房企为主。
　　投资建议：我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。
　　风险提示：1）房价、地价大幅下行加速企业及居民资产负债表恶化，导致房地产危机进一步扩散的风险；2）当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期的风险；3）房地产行业短期波动超出预期，若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，进而带来行业销售、投资、开工、竣工及产业链上下游大幅恶化风险。