长江证券-房地产行业：重视关键时点的积极信号，稳增长和稳地产预期升温-221114

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　　事件描述
　　近期行业在民企融资、核心城市需求政策等方面持续边际改善，政策端迎来实质性利好。金融端：据财联社、中国基金报等消息，近期央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。此外，交易商协会官网发文，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。稳需求方面：据钱江晚报，杭州执行房贷新政，二套房最低首付降至四成，二套房认定标准调整为“认房不认贷”。
　　事件评论
　　关键时点的积极信号需要重视，稳增长和稳地产预期升温。央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，文件从融资、交付、风险处置等多维度，提及支持房地产市场平稳健康发展，实质内容大多是对过往政策的重申和实践执行的明朗化，但关键时点的积极信号需要重视，稳增长和稳地产预期升温，短期可能将明显提振市场风险偏好，这是“当前”市场焦点，需要客观讨论的只是目前政策框架的实际效果有多大，但这是“后续”关注的重点。政策内容来看，边际变化主要在于以下三点：1）正式提及“可合理展期”，以时间换空间，避免挤兑风险，稳定房企资金链，以保交付为第一要务；2）正式提及“有条件免责”，这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内；3）贷款集中度“过渡期延长”，主要体现逐步趋松的监管态度，但实际目前超标的银行已不多，且缺的不是资金供给，对促进实际投放有待观察。
　　民企融资环境优化，信用与估值有望修复。交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房企在内的民营企业发债融资，即所谓的“第二支箭”。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资；预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。其后不久，交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；随后龙湖20亿中票获批注册。本次民企融资支持较5-6月创设信用保护工具与9月中债增支持担保发债事项不同，在额度、资金使用范畴等都有突破，尤其央行再贷款的资金支持手段更体现积极的政策态度，在稳定房企信用与恢复民企融资能力方面有结构性支撑。
　　杭州限贷政策实质性突破，更多核心城市或有望跟进。杭州限贷政策放松意味着稳需求政策再次深化。杭州为公认的基本面“优等生”，其需求端政策松动或为核心城市进一步政策优化的风向标，对政策预期修复与基本面筑底企稳具备边际信号意义。
　　政策预期主导短期行情，当前处于加速推进阶段，且后续仍有进一步空间；民企地产融资环境边际改善，风险偏好将边际修复，尤其有优质资产的未出险房企（新城控股、金地集团）；有效率的国央企（招商蛇口、保利发展等）仍是格局优化的长期胜出者，虽短期弹性略小，但长期可穿越周期；风险偏好提升背景下优质物业也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；
　　2、行业宽松政策释放节奏与幅度存不确定性。