广发证券-房地产及物管行业22年第45周周报：行业环境加速优化，关注板块投资机会-221113

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　　核心观点：
　　本周政策情况：央行再贷款支持“第二支箭”，多地四限政策放松。中央层面，推进民企债券融资支持工具，由央行再贷款提供资金；中债增加大民营房企增信服务力度。地方层面，本周地方改善政策以四限放松为主，成都、杭州临平、北京通州放松限购，涿州、杭州放松限贷，东莞放松限价，西安、连云港等地开始推行二手房“带押过户”交易制度。
　　本周基本面情况：新房成交环比下滑，推盘面积表现提升。根据房管局及克而瑞数据，本周42城新房成交面积环比下降29.0%，同比下降30.6%，11月前10天42城新房成交面积同比下降27.8%，降幅环比10月扩大8.8pct；本周12城二手房单周成交环比下降10.5%，11月前10天同比增长18.1%，增幅环比10月收窄6.7pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升55.5%，11月前10天推盘面积环比上升424.0%，同比下降25.1%，推盘表现环比改善。
　　本周土地情况：土地成交边际回升，南京完成四批次土拍。22年第45周商住土地成交面积同比上升23.6%，出让金同比下降16.4%，溢价率2.3%，环比下降0.4pct。22年前45周商住土地成交面积同比下降35.8%，出让金同比下降34.4%，溢价率3.4%。两集中方面，本周南京四批次共推出4宗，全部底价成交，总地价66亿元，均为地方城投拿地；上海披露四批次供地计划，将于12月9日土拍。
　　本周重点数据：居民中长期贷款大幅回落，需求端仍显疲弱。根据央行数据，22年10月居民中长期贷款单月净增332亿元，环比下降90%，同比下降92%，降幅环比扩大66pct。1-10月居民中长期贷款累计净增2.35万亿元，仅占21全年净增的39%。
　　开发板块观点：行业环境加速优化，关注板块投资机会。本周受疫情等因素影响，新房及二手房单月成交边际回落，但政策环境持续改善，例如杭州放松认房认贷标准，二套房最低首付降至40%，预计未来将有更多城市加入放松行列。资金方面，本周交易商协会发布工作动态，将支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资（“第二支箭”），额度在2500亿左右，随后龙湖200亿储架式注册发行，首单计划上限20亿元，第二支箭的弹药及动能均明显较第一支箭更为充足，行业安全性及市场信心提升，推荐关注板块及强信用房企价值重估的投资机会。
　　本周物业观点：板块继续反弹，估值仍处低位。本周恒生指数大幅上涨7.2%，物业板块平均上涨13.2%，其中央国企龙头上涨17.8%，民企龙头大幅上涨24.2%，物业板块整体动态PE回升至9.6x，处于19年以来3.4%分位，仍处历史低位。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。