天风证券-房地产行业REITs周报：华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高-221113

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　　华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高
　　中金安徽交运REIT和华泰江苏交控REIT申购比例确认，华夏基金华润有巢REIT发售认购倍数高。
　　三支基金认购差异较大。从网下认购和公众认购的配售比例看，华泰江苏交控REIT的两类投资者配售比例均较低，仅为0.86%、0.83%，是目前已上市和待上市的特许经营权类REITs中配售比例最低的一支基金；中金安徽交控REIT的网下认购配售比例为2.94%，处于目前交通基础设施类REITs网下认购配售比例中位水平，公众认购配售比例为5.95%，仅次于平安广交投广河高速REIT，配售难度较低。
　　从认购倍数看，华夏华润有巢REIT的网下投资者认购倍数达到213.24倍，远超中金安徽交控网下认购的45.12倍和华泰江苏交控REIT的123.19倍。
　　11月11日，证监会发布《中国证监会国务院国资委关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》，其中提到支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。未来，数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域REITs的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资。未来，公募REITs的底层资产种类的多样性将进一步提升，整体规模有望持续扩大。
　　本周REITs跑输上证综指
　　本周，REITs下跌2.24%，上证综指上涨0.54%，国债指数下跌0.03%。滚动4周，REITs指数下跌3.45%，上证综指上涨0.08%，国债指数上涨0.16%。根据我们的统计测算，截至2022年11月11日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.69。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌1.83%，特许经营权类REITs下跌2.60%。滚动4周，产权类REITs下跌2.35%，特许经营权类REITs下跌4.42。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
　　交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高
　　我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年11月11日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.69%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.41%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；园区基础设施类REITs的估值收益率多数在5%以内，仅博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT的估值收益率在5%以上。
　　投资建议：证监会发布通知，提到支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs。数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域REITs的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资，完善科技创新融资支持。未来，公募REITs的底层资产种类有望提升，公募REITs扩容值得期待。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期