兴业证券-房地产行业海外地产物管2023年年度策略：浴火重生，行业供需格局重塑-221113

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　　投资要点
　　浴火重生，行业供需格局重塑：在新的经济形势下，房地产行业将继续贯彻“房住不炒”的总方针，我们认为1）住房回归居住属性，刚需及改善型住房需求成为市场主导，民营房企暴雷，行业浴火重生，供需格局将重塑；2）从以规模为导向的“高杠杆高周转”开发模式向以业绩为导向的稳健增长多元发展模式转变，房地产公司的发展模式也将重构；3）住房回归居住属性、房企进入低杠杆平稳发展后将导致行业的价值重估。我们看好融资通畅、可持续拿地、销售平稳增长、派息有保障的国企地产以及对应的物管公司，推荐华润置地、中国海外、绿城中国、越秀地产、中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、越秀服务。
　　行业供需格局重塑：房地产行业经过20年发展，2021年达到顶峰，当年商品房销售面积达到17亿平米，预计2022年减少20%至14亿平米。从需求角度，随着人口增速和城市化进程放缓，人均居住面积达到饱和，预计未来对住房的需求将收缩，商品房的销售面积将逐年降低，但未来几年还能维持在10亿平级别；从供应的角度，主要城市的土地供应逐年减少，作为市场主体的房地产公司也经营了一轮大幅出清，民营地产公司退出市场，仅国企/央企地产公司或城投平台保持正常拿地销售，因此行业的供需格局将重塑，供应的减少将远超需求的减少，给活下来的房企带来机会。
　　政策和销售：渐进式的改善政策保障刚需。各地政策如雨后春笋般涌现，需求端的四限“限购、限贷、限价、限售”逐步放开，从首付比例到贷款利率下限，但仍主要以鼓励刚性需求以及改善性需求为主，放松的力度并不是很大，需求端的释放比较缓慢。但未来政策工具箱里面的工具仍然非常丰富，政策的渐进式改善有利于需求的慢慢释放，促进销售缓慢恢复。
　　融资和土储：融资通畅才能持续拿地。在行业风险事件频发中，金融资源向国企地产公司聚焦，国企地产公司的境内外融资渠道通畅，且融资成本不断新低，新增融资成本较原来平均融资成本降低约1个百分点达到3%左右。只有融资通畅的国企才有能力在公开市场获取土储。从2021年下半年开始，土地市场由国企以及城投平台主导。由于招拍挂竞争减弱，政府也控制地价溢价率，新获取项目的利润率回归正常水平，销售毛利率见底。
　　物业管理：地产强则物管强。物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。物管公司需要向市场证明自己有独立可持续发展的能力。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。