中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：双管齐下和复苏起点-221113

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　　我们注意到，政策一方面积极推动销售复苏，一方面注意阻断信用风险的传染。我们相信，行业弱复苏的势头有望延续，一二线城市房价能够保持基本稳定。我们看好盈利能力和市场份额提升的蓝筹房地产企业，也看好估值明显较低、盈利稳健增长的房地产服务业公司。
　　▍固本培元，鼓励销售。我们认为，只有从根本上提振销售速度才能稳住企业资产价值，才能产生经营性现金流，才可能逐步解决信用、交付和投资的问题。2022年10月和11月的前10天，重点城市新房销售面积同比分别下降23%和30%。我们期待优化疫情防控工作可以缓解疫情对于房屋销售的冲击。各地陆续小步放开限购、限贷等政策，也有助于房屋销售速度的恢复。
　　▍政策支持民营房企发债融资。中国银行间市场交易商协会支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月10日协会受理龙湖集团200亿元储架注册发行，我们预计其他民营地产企业也会取得相应的债务融资工具注册额度。
　　▍处理好防范系统性风险和道德风险的关系，努力阻断信用风险的传播。信用问题，冰冻三尺，非一日之寒。正如刘鹤副总理所指出的：“要抓住主要风险点加大流动性注入和预期管理，处理好防范系统性风险和道德风险的关系”。我们认为，对民营房企加强流动性支持，改善金融机构对房地产行业的预期，有利于信用问题逐渐得到解决。
　　▍政策双管齐下，有助于行业周期性复苏。我们认为政策是精准而渐进的，行业不存在周期性反转，但的确可能出现周期性复苏。我们预测，2023年房地产开发投资下降11.9%，新房销售额下降1.3%，行业虽然仍难言景气上行，但产业链各项指标能稳住，特别是一二线城市房价可以保持稳定。
　　▍风险提示：局部疫情反复进一步干扰销售复苏的风险；个别公司虽然获得增信支持，但销售乏力，债务仍可能展期的风险；房地产企业盈利能力下降的风险。
　　▍把握高信用地产企业和优秀服务公司的投资机会。我们认为，持续拿地和开工的企业市场份额和盈利能力有望提升。中低信用企业虽然会得到更多政策支持，但盈利能力受损，市场份额下降，其权益价值可能高波动。我们预测纯物业管理蓝筹估值仅为2023年13倍PE左右，这些企业普遍有低资本开支，高天花板，持续业绩增长的特点，估值具备吸引力。贝壳剔除公司高信用债权和现金后市值仅约381亿元，公司在周期高点时单季净利润（Non-GAAP）30亿元，公司主业有周期性，但周期低点不会产生大额亏损，高点则盈利良好。我们推荐保利发展、万科A、招商蛇口和华润置地，在服务业推荐保利物业、华润万象生活、招商积余、中海物业和贝壳。