国泰君安-房地产行业对近期市场的讨论：供需皆松，去信用新时代-221112

《国泰君安-房地产行业对近期市场的讨论：供需皆松，去信用新时代-221112（3页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国泰君安-房地产行业对近期市场的讨论：供需皆松，去信用新时代-221112（3页）.pdf（3页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　“第二支箭”箭在弦上，已有包括龙湖、新城在内的房企注册额度，考虑到二级市场债券的价格，预计新增发行将已抵押担保形式推开，并成为新常态。目前已申请注册的包括龙湖集团的200亿元和新城控股的150亿元，从额度和注册速度来看，超市场预期。根据公开的申请材料来看，预计均为有抵押担保物的形式做债券发行，这就和过往的纯信用债有较大区别。考虑到目前民营房企已发行债券在二级市场的价格，预计纯信用债的新增发行也有非常大的发行难度，因此，后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。
　　抵押担保若成为新常态，将成为少数民营房企的可利用工具，经营性资产成为关键要素，同时，总杠杆率将低于过往可以发行纯信用债时期，并导致其他融资渠道也将采取抵押担保形式，信用融资可能成为过去时。能够充当抵押担保物的，一定是经营性资产，这将是包括龙湖、新城在内的少数民营房企能够采取的措施，纯住宅开发商的难度较大。若考虑抵押率在内，预计大量房企仍然不具备发行条件或者即便具备条件但不愿意发行。整体来看，若抵押担保形式成为新常态，那么，公开发债以外的其他融资渠道预计也将采用此形式，使得纯信用融资成为过去时，这对目前房企的杠杆率水平将造成挑战。
　　除以上供给端支持政策以外，需求端政策也频出，较为重要的是媒体报道杭州对认房认贷标准的调整，这是近期热点城市也出现去化难度加大后的新一轮宽松周期。今年以来，需求端宽松政策频出，但大多为低能级城市根据“一城一策”来实施，一线和准一线城市的调整暂未看到，而以杭州为代表的城市今年以来表现较好，但近期也开始出现下行的苗头，且北京和上海的新房去化也有下行，预计需求端政策也将继续推广。在本次媒体报道当中，主要为对于首套房认定的标准进行了优化，取消认房认贷，并对二套房的首付比例从6成下降到了4成，有非常明显的改善，用于应对楼市的下行，我们预计后续对包括北京和上海在内的城市，也将伴随楼市的下行进行宽松。
　　楼市后续仍将是少数派的市场，央国企仍然是核心主线，尤其是二线央国企。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科A等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。