兴业证券-招商蛇口-001979-10月销售点评：销售金额保持大幅增长，融资优势明显-221110

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　　事件：2022年11月10日，公司发布10月经营数据。10月公司实现签约面积83.2万平方米，同比增加6.1%；实现签约金额249.4亿元，同比增长50.7%。
　　点评：
　　10月销售金额同比持续大幅增长，销售面积同比转正。10月公司实现签约金额249.4亿元，同比增长50.7%，（9月为同比+50.2%）；实现签约面积83.2万平方米，同比增加6.1%（9月为同比-3.7%）；销售均价29984元/平米，同比上升42%。1-10月累计实现销售金额2265.5亿元，累计同比下降12.0%；累计销售面积836.2万平方米，累计同比减少25.1%，累计销售均价27093元/㎡，累计同比上升17.45%。
　　10月拿地新增5宗住宅用地，拿地积极。10月拿地总金额139.2亿元，拿地总建面72.2万方，拿地均价19276元/平方米，拿地金额占销售金额比重55.8%。22年1-10月，累计拿地金额1149.4亿元，拿地金额占销售金额比重50.73%。2022年根据拿地金额计算，一线城市占比47.7%，二线城市占比35.1%，三四线城市占比14.5%，海外占比2.7%。其中：上海（30.4%），北京（9.0%），深圳（8.3%），苏州（7.3%），合肥（6.8%）。
　　三条红线持续达标，融资优势明显。10月公司发行4笔债券，共计72.9亿元：一般公司债2笔，10亿元五年期，利率3.12%；40亿元三年期，利率2.60%。超短期融资债券2笔，共计22.9亿元，利率均为1.8%。今年以来，公司共计发行债券299.1亿元，加权平均利率2.83%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022年6月30日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。
　　投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。维持22-23年EPS为1.43和1.57元，以11月9日收盘价计算，PE分别为9.7倍和8.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。