中信证券-房地产行业跟踪点评：逆周期微操稳需求，市场化托举稳信用-221109

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　　我们认为，要摆脱销售乏力，信用融资困难和交付不确定性高的恶性循环，确实还需要进一步的支持政策。逆周期的需求调节政策和信用托底政策将取得一定的成效，有助于进一步提升企业主体对抗销售不景气的可能性。
　　▍逆周期微操，释放有效需求。根据北京经济开发区官网，北京市住建委等11月8日宣布，即日起通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品房政策有关规定。由于通州区域的限购政策明显比北京全市一般性限购政策更加严厉，这相当于北京土地供给较大的台湖、马驹桥地区适度放开了限购。无独有偶，杭州临平区在上周发布政策，宣布放开对星桥等镇街的限购措施。和以往周期不同，本轮限购调整更求精准，按照街道/片区为单位适当放开一线核心城市住房限制，以求释放有效需求。
　　▍市场持续弱复苏进程，消费者信心仍需实质性鼓励。我们统计，2022年11月以来，样本城市商品房网签同比下降30%，二手房网签同比上升40%（10月份分别为同比-25%、+46%）。按揭贷款利率下降和其他一系列组合拳改变了市场不断下行的面貌，但局部疫情和宏观经济增长减速风险之下，房地产市场的复苏异常脆弱。大多数大城市二手房房价处于微幅下降通道，消费者信心仍有待进一步支持。
　　▍市场化托举稳信用，从小步试水到跨步向前。银行间市场交易商协会称，人民银行将再贷款提供资金支持，委托专业机构，按照市场化、法制化原则，通过担保增信，创设信用风险缓释凭证，直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持2500亿民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。协会也专门指出，民营企业包括了房地产企业在内。我们认为，此次稳信用的举措，较之此前交易商协会组织中债增进公司开展部分民营房企债券融资增信工作，在金额上更进一步，在支持方式上也有进一步拓宽，有助于进一步稳定债券市场信心。
　　▍地产债从山重水复到柳暗花明。2022年对地产债板块是极不平凡的一年，2021年的信用风波影响犹存，行业修复姗姗来迟，净融资停滞，二级市场风声鹤唳。目前行业出现弱复苏态势。从违约情况看，当前境内地产债的违约规模和数量降低至2021年初的水平，新增违约主体数量在降低，而境外美元债的违约规模和数量连续四个月下降，信用环境有持续改善的可能性。如果后续政策能有效带动房地产销售，预计未来地产债净融资和利差情况或将改善，地产信用也将迎来新起点。
　　▍风险提示：房地产市场销售进一步下行的风险；信用紧缩和融资困难在短期无法缓解的风险；诸多民企盈利能力被融资成本明显侵蚀的风险；境外美元债市场波动更甚于境内的风险。
　　▍已是立冬节气，期待春暖花开。我们认为，要摆脱销售乏力，信用融资困难和交付不确定性高的恶性循环，确实还需要进一步的支持政策。逆周期的需求调节政策和信用托底政策将取得一定的成效，有助于进一步提升企业主体对抗销售不景气的可能性。我们看好市场份额提高的企业，看好具备核心区域资产的企业，也看好低估值融资渠道通畅的民营企业，推荐保利发展、万科A、招商蛇口、中国国贸、金融街、美的置业和滨江集团。我们也建议债券投资者理性看待民企和混合所有制企业信用话题，避免恐慌抛售所引发的风险传染。