广发证券-房地产及物管行业22年第44周周报：成交规模持续回升，企业分化进一步加剧-221106

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　　本周政策情况：民营房企增信发债持续推进，地方公积金政策进一步放松。中央层面，增信支持民营房企发债持续推进，多次表态支持刚性和改善性住房需求。地方层面，本周地方改善政策以公积金放松为主，黔南州、抚州等地下调公积金贷款购房首付比例，泰安、桂林、厦门等地提高住房公积金贷款最高额度，江苏出台全国首个省级“带押过户”规范性文件，扬州、厦门等地开始推行二手房“带押过户”交易制度。
　　本周基本面情况：新房成交环比改善，推盘面积低位波动。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比上升10.7%，同比下降19.5%，10月41城新房成交面积同比下降18.0%，降幅环比9月扩大12.9pct；本周12城二手房单周成交环比上升8.6%，10月同比增长24.8%，增幅环比9月扩大6.6pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比下降29.2%，10月推盘面积环比下降57.8%，同比下降35.7%。
　　本周土地情况：土地成交边际回升，苏州完成四批次土拍。22年第44周商住土地成交面积同比上升75.4%，出让金同比上升137.5%，溢价率2.7%，环比下降0.4pct。22年前44周商住土地成交面积同比下降35.8%，出让金同比下降35.1%，溢价率3.5%。两集中方面，本周苏州四批次推出20宗，中止出让2宗，底价成交18宗，总地价179.2亿元；武汉披露四批次供地计划，苏州披露五批次供地计划。
　　本周重点数据：10月百强房企销售同比下降31%，央国企表现突出。根据克尔瑞数据，10月百强房企销售金额6190亿元，环比下降1%，同比下降31%，降幅扩大5pct，其中央国企同比21年同期增长3.7%，地方国企同比增长2.3%，而民企同比下降59.3%，降幅扩大2.7pct。
　　开发板块观点：成交规模持续回升，企业间分化进一步加剧。本周新房及二手房成交规模连续3周回升，行业成交持续改善。企业端来看，10月企业成交分化加剧，央企同比增长4%，国企同比增长2%，而民企同比下降59%，基本面改善环境下，前期资源储备充足、购房者信心更强的央国企表现出更为明显的基本面弹性。本周国务院关于金融工作报告及央行行长发言均提到支持房地产行业健康发展，推动按揭利率下行，支持刚性和改善型住房需求，预计未来行业政策及成交环境仍将进一步改善，建议关注地产板块整体投资机会。
　　本周物业观点：民企龙头有所反弹，估值仍处低位。本周恒生指数大幅上涨8.7%，物业板块平均上涨4.8%，其中央国企龙头上涨8.3%，民企龙头大幅上涨15.9%，物业板块整体动态PE回升至8.3x，处于19年以来0.9%分位，仍处历史低位。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。