中邮证券-房地产行业周报：房企洗牌的根源是什么？-221105

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　　专题视点
　　房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整，但根源是行业规则改变。首先，房企出清主要背景是楼市进入缩量期，今年前三季度住宅销售面积累计下降25.7%。其次，市场结构也在发生转变，此前楼市增长主要来自下沉市场，近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归（2022前三季度拿地价款占比提升至58%），反映了房企对下沉市场信心减弱。最后，出清的根源在于行业规则改变，三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，推动高杠杆、高周转等模式谢幕。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。
　　资本市场
　　本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.23%和-1.05%，分别跑输大盘4.15pcts/跑输大盘4.26pcts。本周地产信用债发行43.50亿元，净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日，地产信用债累计发行4707.14亿元，同比下降19.19%，净融资额-398.96亿元，去年同期为-1195.73亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.28BP。
　　楼市动态
　　本周新房和二手房成交面积环比7.5%/0.5%，库存环比-0.9%，去化同比16.7%。新房端，本周46城住宅成交面积环比7.5%，累计同比33.3%。二手房端，13城成交面积环比0.5%，同比64.2%，累计同比14.5%。库存端，16城库存环比-0.9%，同比3.2%。去化端，16城去化53.6周，同比16.7%。成交均价端，一线1城环比15.3%，同比24.6%，三四线9城环比-21.8%，同比-1.4%。
　　土地市场
　　本周百城土地供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比-25.20%/-10.32%，溢价率0.95%，一线供应和成交建面环比-77.77%/-57.43%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-29.06%/-11.05%，溢价率1.31%,三四线供应和成交建面环比-17.55%/-3.05%，溢价率0.82%。
　　风险提示
　　政策施行效果不及预期、疫情恶化。