安信证券-济南土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，城投仍是拿地主力-221105

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　　10月31日，济南完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■济南本轮土拍调整拿地前规则，试行预公告出让，拿地中、拿地后规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍试行预公告出让，预公告期内住宅用地竞买意向金为人民币300万元-500万元，原则上最高不超过500万元；商业用地和其他用地竞买意向金为人民币100万元-200万元，原则上最高不超过200万元。此外，预公告申请人在触发最高限价后的竞建筑品质和建设进度环节中，具有优先竞得土地使用权权限，以及预公告申请人的第二期出让价款缴纳时间可在正式出让公告规定时间基础上延后30天。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，此前流拍或终止出让地块通过降低起拍金额方式重新出让。
　　■济南本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地28宗，供地数量较今年第二轮的22宗有所增加；无地块流拍或撤销，在预出让制度下，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显改善，与今年第二轮持平；成交28宗，成交金额74.1亿，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的16城中，济南广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率低于16城平均水平2.0%。从区位来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区共推地6宗，占比21.4%；历城区、长清区、起步区分别供地6宗、6宗、4宗，章丘区、高新区、莱芜区、钢城区供地数量均在1-3宗。济南本轮土拍所有地块均底价成交，2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年8月，商品房销售面积累计同比降至-34.4%，济南楼市持续低迷，房企参拍仍较谨慎。
　　■城投成拿地主力，国、民企参与度减弱。济南本轮土拍国企全口径拿地金额12.4亿，拿地金额占比16.7%，较今年第一、二轮的53.3%、32.2%大幅下降。葛洲坝、济莱地产、长清农发分别拿地7.0亿、5.0亿、0.3亿，未见主流国企拿地。民企拿地意愿仍较低，全口径拿地金额4.8亿，拿地金额占比6.4%，较今年第二轮的15.5%有所下降。中康地产、山东益生置业分别拿地3.3亿、1.5亿，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比进一步提升。城投全口径拿地金额64.0亿，拿地金额占比86.4%，较今年第一、二轮的39.1%、76.7%进一步提升。济南城投集团21.2亿拍得5宗地，济南城建20.3亿拍得6宗地，济南城发集团、槐荫城投分别拿地6.8亿、6.1亿，历城控股、钢城城发城乡融合等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。