兴业证券-房地产行业土地月报：10月土地成交同环比下行，集中供地批次增加-221105

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　　土地供应（ 10月）：10月土地供应：本月土地供应同比下行，环比下行。
　　本月，全国合计推出2203宗住宅用地，规划建筑面积合计14394万平米，同比下降18%，环比下降21%，挂牌均价2678元/平米，同比下降4%，环比下降18%。
　　2022年第1-10月，全国累计推出19070宗住宅用地，规划建筑面积合计116360万平方米，同比下降35%，挂牌均价3234元/平米。
　　分城市能级看，
　　本月，一线城市新增住宅用地13宗，推出规划建筑面积133万平米，同比下降74%，环比下降66%，挂牌均价16748元/平米。二线城市新增住宅用地265宗，推出规划建筑面积2346万平米，同比下降31%，环比下降40%，挂牌均价5587元/平米。三四线城市新增住宅用地1925宗，推出规划建筑面积11916万平米，同比下降12%，环比下降14%，挂牌均价1948元/平米。
　　今年以来，一线城市累计新增住宅用地258宗，累计推出规划建筑面积2893万平米，累计同比下降38%，挂牌均价21325元/平米。二线城市累计新增住宅用地2824宗，累计推出规划建筑面积25756万平米，累计同比下降47%，挂牌均价6229元/平米。三四线城市累计新增住宅用地15988宗，累计推出规划建筑面积87711万平米，累计同比下降30%，挂牌均价1758元/平米。
　　土地成交（10月）：本月成交建面同环比下降，成交金额同比转正。
　　本月，全国住宅用地成交建面为9669万平方米，同比下降7%，环比下降4%；成交金额为3772亿元，同比上升6%，环比下降23%；成交楼面均价3901元/平方米，同比上升14%，环比下降20%。
　　2022年第1-10月，全国住宅用地成交建面积76056万平方米，累计同比下降39%；成交总价为29305亿元，累计同比下降36%；成交均价为3853元/平方米，累计同比增加3%。
　　分城市能级看，
　　本月，一线城市成交建面353万平米，同比下降37%，环比下降43%；成交总价479亿元，同比下降54%，环比下降71%；挂牌均价16748元/㎡，成交均价13572元/㎡。二线城市成交建面2325万平米，同比下降7%，环比下降17%；成交总价1602亿元，同比上升34%，环比下降20%；挂牌均价5587元/㎡，成交均价6891元/㎡。三四线城市成交建面6991万平米，同比下降5%，环比上升6%；成交总价1691亿元，同比上升28%，环比上升37%；挂牌均价1948元/㎡，成交均价2418元/㎡。
　　2022年第1-10月，一线城市累计成交建面2595万平米，同比下降32%，累计成交总金额5862亿元，同比下降8%。二线城市累计成交建面18398万平米，同比下降46%，累计成交总金额12815亿元，同比下降36%。三四线城市累计成交建面55063万平米，同比下降36%，累计成交总金额10629亿元，同比下降46%。
　　溢价率：本月全国住宅用地溢价率2%，同比下降1pct，环比下降1pct。
　　本月，全国住宅用地溢价率2%，同比-1pct，环比-1pct。一线城市溢价率1%，同比-3pct，环比-2pct；二线城市溢价率1%，同比持平，环比-2pct；三四线城市溢价率3%，同比-1pct，环比-1pct。
　　2022年第1-10月，全国住宅用地市场溢价率4%，累计同比-10pct。一线城市溢价率4%，累计同比-3pct；二线城市溢价率3%，累计同比-11pct；三四线城市溢价率4%，累计同比-14pct。
　　流拍率：全国住宅用地流拍率11%，同比-5pct，环比+1pct。
　　本月，全国住宅用地流拍率11%，同比-5pct，环比+1pct。其中，一线城市流拍率23%，同比+23pct，环比+18pct，二线/三四线的流拍率分别为11%/11%,同比-8pct/-5pct，环比+7pct /持平。
　　2022年第1-10月，全国住宅用地市场流拍率11%，累计同比-1pct；一线城市累计流拍率5%，累计同比-4pct；二线城市累计流拍率9%，累计同比-2pct；三四线城市累计流拍率14%，累计同比+1pct。
　　集中供地：城市间热度分化，供地批次增加
　　城市间热度分化。三批次中合肥土拍热度较高，溢价成交率为66%（上一批次71%），溢价率7.06%（上一批次7.90%）。三批次其他5城热度下降，广州溢价率0.50%，环比上一批次下降6.1pct；溢价成交率13%，环比上一批次下降23pct。天津溢价率0.13%，保持低位；溢价成交率7%，上一批次为0%。济南溢价率0%，环比上一批次下降2.54pct；溢价成交率0%，环比上一批次下降10pct。南京溢价率2.58%，环比上一批次下降0.23pct；溢价成交率13%，环比上一批次下降13pct。成都溢价率0.44%，环比上一批次下降4.82pct；溢价成交率5%，环比上一批次下降29pct。
　　供地批次增加，四批次2城拿地热度下降。苏州、无锡完成22年第四批次集中供地，2城推出33宗，成交31宗，流拍2宗。2城溢价率为0.0%，苏州环比第三批次下降3.0pct，无锡环比持平。
　　投资建议：土地市场单月成交降幅收窄，但累计成交仍在低位，恢复仍需时间，也需要政策进一步变化。优质房企供给侧改革受益不变，中长期看好供给侧改革受益标的。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。