广发证券-房地产行业22Q3财报综述：利润表承压，资本扩张趋势分化-221104

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　　结算降幅收窄，利润率承压。根据Wind及公司三季报，22Q1-3板块38家A股房企（下同）收入1.37万亿元，同比-16.1%，其中Q3同比-12.4%，较Q2降幅收窄7.2pct，疫情影响下交付进度不达预期。利润方面，22Q1-3板块归母净利润191.6亿元，同比-72%，22Q3单季度亏损16.7亿元，其中强信用房企盈利118.7亿元，同比-20.8%，降幅较Q2扩大9pct，中、弱信用企业分别亏损10.7亿元和124.7亿元。亏损的主要来源是来自收入大幅下降以及企业的减值和费用的压力。板块前三季度归母净利率为1.4%，强信用房企5.5%。
　　缩表进行时，负债端持续分化。截至22Q3末，板块总资产同比-2.8%，总负债同比-2.6%，降幅较Q2扩大，去产能板块缩表。资产端非流动资产（+7%）占总资产比例提升，负债端板块房企有息负债（-1%）降幅较21年收窄，预收账款同比转负（-6%）。强、中、弱信用房企有息负债分别+5%、-6%、-8%，资产负债表分层，是供给侧改革的体现。
　　销售与拿地：供给侧改革后的“信用红利”。销售端，22年10月，强、中、弱房企销售同比分别-2.6%、-63.9%、-79.8%，12家强信用房企占百强比例从21年的28%提升至22年前9月的38%。行业低景气度给了龙头更大的选择范围，前三季度，11家强信用房企在11个一二线城市拿地比例70%，较21年提升28pct，货值均价3.7万/平，比当期销售均价高52%，资源聚焦将扩大强信用房企在货值结构、去化能力方面的优势，23年销售更具确定性。投资端，我们统计的44家房企前三季度拿地金额同比-67%，12强信用房企同比-37%，单看Q3季度，12强信用及其他房企分别-4%、-97%，分化加剧。利润率方面，7家房企前三季度拿地毛利率27.4%，较21年上升3.7pct，较21Q2上升5.7pct，利润率的改善带动房企经营ROE的提升，仅有少数具备投资能力的房企享有供给侧改革后的红利。
　　开工与竣工：样本房企开工弱于行业，竣工好于行业。我们统计的7家样本（强信用为主，下同）房企前三季度开工累计同比-59%，其中22Q3单季度同比-65%，前三季度开工目标完成率56%，低于14-21历史同期28pct，根据现有开工节奏预计Q4开工同比-34%，较Q3略有收窄，全年预计开工同比-50%。竣工方面，7家房企前三季度累计竣工同比+3%，其中22Q3单季度同比+16%，由负转正。竣工计划完成率55%，略高于14-21年同期的53%，若完成年初目标，预计Q4竣工同比+5%，较Q3增速回落11pct，22全年同比+3%。
　　风险提示。疫情影响结算进度；短期结算端利润率承压；四季度计提减值准备增加；基本面复苏不及预期，去化难度大，流动性风险加大。