东方证券-招商积余-001914-经营稳健业绩符合预期，非住业态优势巩固-221104

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　　公司发布2022年三季报，前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；实现归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%。单三季度来看，公司实现营业收入35.3亿元（+25.5%），实现归母净利润1.4亿元（+5.3%）。
　　业绩增长符合预期，物管毛利率稳中有升。公司1-9月实现营业收入91.8亿元，其中物管业务收入88.6亿（+25.0%），资管业务收入3.3亿（-19.9%）。物管业务增长稳健，基础物管/平台增值/专业增值服务收入同比增长25.8%/96.0%/10.2%，在管规模快速扩张带动基础物管和平台增值服务业绩增厚。资管业务收入下滑主要受疫情影响，持有型物业租金收入减少及公司响应租金减免政策所致，剔除租金减免影响后公司前三季度资管业务收入应为4.0亿，同比下降2.7%。物管服务毛利率稳中有升，基础物管/平台增值/专业增值毛利率分别提升0.5/2.1/1.4pcts。
　　市拓质量持续提升，非住护城河深筑。1-9月公司物管业务新签合同额24.3亿元，同比增长17.0%，开拓荣耀、小米、博世、美团等新客户，新拓项目结构质量进一步优化。公司深耕非住赛道，布局办公、园区、公共、政府、学校、商业等多种业态，总计在管面积1.8亿方，占比58.6%。前三季度非住业态实现基础物管收入50.1亿元，占比69.1%。非住业态物管服务专业性强、毛利率高，公司着力发展非住业态有助于进一步提升服务水平和盈利能力。
　　经营管理稳健有序，收并购企业融合融效顺利推进。公司三季度完成汇勤物业和新中物业财务并表，同时积极开展收并购项目融合与提质增效工作，促进内部资源协同，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。公司把握外拓、收并购等机会积极扩张，外拓项目结构优化，投后管理推进有效，同时不断巩固非住赛道优势，预计长期发展趋势向好。
　　维持增持评级，调整目标价至17.01元。公司资管业务受到疫情和租金减免的不利影响，下调其收入和毛利率预测，调整后2022-24年EPS预测值为0.63/0.81/0.98元（原预测22-24年为0.71/0.93/1.13元）。维持可比公司22年估值24倍PE，维持公司10%估值溢价，对应27倍PE估值，目标价17.01元。
　　风险提示
　　疫情对资管业务影响超预期。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。