国金证券-数说公募基础设施REITs2022年三季报：项目业绩整体迎来边际改善，园区公路经营仍有一定承压-221103

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　　10月下旬，14只公募基础设施REITs相继发布2022年三季度报告，三季度国内疫情对底层项目经营的负面影响有所放缓，多数REITs产品迎来了业绩上的边际改善。其中前期受疫情影响最大的高速公路类REITs，三季度收入及EBITDA的环比表现亮眼；相比之下生态环保类REITs经营业绩持续向好，前述指标在今年前三季度实现逐期增长。
　　对比三季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，各REIT本年累计收入、净利润与EBITDA较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，仓储物流、生态环保及清洁能源类REITs本年业绩累计完成情况整体较优，其中作为当季新上市的鹏华深圳能源REIT三季度业绩表现亮眼，盈利情况较好。
　　可供分配金额方面，4只REITs产品前三季度累计可供分配金额超发行时预期，分别是华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT；纵向对比来看，多数REITs可供分配金额实现环比上涨，其中高速公路类REITs三季度运营情况有明显好转，带动可供分配金额平均环比上涨27.14%。此外，若拉长时间周期来看，今年以来，仅有富国首创水务REIT、平安广州广河REIT前三个季度的可供分配金额呈现整体上升态势。
　　底层项目运营情况方面，产业园区类REITs项目运营出现波动，多数项目三季度出租率有所下滑；仓储物流类REITs运营情况稳中向好，项目营收实现环比上涨；高速公路类REITs受疫情影响逐步趋缓，项目运营情况边际好转；生态环保类REITs受疫情冲击有限，三季度延续平稳运营状态。
　　三季度以来REITs加权价格指数整体呈先上后下态势，在9月中上旬达到阶段性高点后逐步回落；此外，伴随三季度多只REITs产品发行上市，市场成交额震荡上升。行业类型REITs指数走势仍有分化，季度内收益表现由高到低排序依次为：产业园区>仓储物流>生态环保>高速公路；此外，当季新上市的清洁能源类在收益表现方面整体优于保障性租赁住房类。
　　风险提示：政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。