兴业证券-招商蛇口-001979-2022三季报点评：业绩承压销售回暖，拿地保持积极-221102

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　　投资要点
　　事件：2022＃年10月30日，招商蛇口发布2022年三季度报告。2022年1-9月，公司实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%；实现归母净利润29.57亿元，同比下降53.44%；实现基本每股收益为0.27元，同比下降60.87%；实现加权平均净资产收益率2.48%，同比降低了4.06个百分点。
　　点评：
　　公司营收实现增长，毛利率及投资收益下滑影响业绩。2022年1-9月，公司实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%；实现归母净利润29.57亿元，同比下降53.44%；第三季度公司实现营收319.22亿元，同比降低了13.96%；归母净利润10.70亿元，同比下降了49.04%。
　　归母净利润有所下滑主要有三个原因：1）毛利率有所下降，2022年前三季度，综合毛利润率为18.7%，同比下降3.2个百分点。2）公司落实国家相关房租减免政策对符合条件商户进行租金减免。3）公司转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。
　　销售排名提升，优于其他房企，9月单月数据回暖。2022年1-9月，公司在克而瑞百强销售榜单排名第六，较21年同期第十名提升4名。公司实现签约销售金额2016.1亿元，同比增长减少16.3%；实现签约销售面积753.0万平方米，同比减少27.5%；销售均价为26774元/平米，同比增长15.3%。9月单月实现签约销售金额350.5亿元，同比增加50.2%。
　　拿地积极，补充优质土储。1-9月获取新项目37个，拿地总金额1010.20亿元，同比减少34.37%；拿地金额占销售金额的比重为50.1%；重仓一二线城市优质土地，一二线城市拿地金额占比达87.5%。
　　三条红线达标，整体债务结构稳固、风险可控。公司1-9月累计实现公开市场融资226.4亿元，平均融资成本维持在2-3.5%。报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。
　　投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。
　　受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。我们维持公司22-23年EPS为1.43和1.57元，以10月31日收盘价计算，PE分别为9.2倍和8.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。