光大证券-中国海外发展-688.HK-2022年三季度业绩点评：核心城市拿地积极，静待四季度结算提速-221031

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　　事件：2022年10月24日，公司发布2022年第三季度经营情况与财务表现，前三季度公司实现营收1213.1亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑淨损益后的经营溢利（以下简称“核心经营溢利”）为人民币258.1亿元。
　　点评：Q3结算进度放缓，盈利水平下降，销售改善，逆势拿地综合实力强。
　　Q3收入结算进度低于预期，盈利水平承压: 22年Q3，公司实现营业收入175.2亿元，同比下滑59.5%，与交付节奏和现房销售放缓相关；核心经营溢利为人民币18.0亿元，占营收比例为10.3%，低于前三季度整体水平。22年前三季度，公司累计实现营收1213.1亿元，同比减少19.7%，降幅较22年H1同比降幅走阔；核心经营溢利占营收比重为21.3%，仍处于历史低位，预计公司四季度收入结算将提速，有望加速低毛利项目结算消化。
　　Q3销售降幅持续收窄: 22年Q3，公司实现全口径销售额628亿元，同比减少7.8%，其中北部大区和南部大区作为公司重点深耕区域，Q3销售额占比为26.7%、22.2%，销售贡献较大；9月份单月销售额同比转正至12%。22年1-9月，公司实现全口径销售额2013亿元，同比较22年H1收窄6.3pct至-26.9%；销售面积923万平米，同比减少34.0%，销售改善明显。
　　聚焦核心城市，逆势积极补货: 22年Q3，公司于北京、深圳、厦门等7个核心城市累计新增权益建面182万平米，权益地价289亿元，新增土储建面权益占比约93%，其中Q3于北京新增4幅地，总地价189亿元，1-9月份于北京合计拿地约328亿元，将继续维持北京销售龙头地位。1-9月，公司合计拿地802亿元（不含中海宏洋），其中57%金额投资于一线城市，40%于强二线城市，逆势拿地的研判能力与资金实力，有力保障公司实现高收益率与高去化率。
　　财务保持稳健:截至22年3季度末，公司货币资金余额1193.5亿元，净借贷比率为43.7%，负债率维持低位合理区间，资金较为充裕，财务状况稳健。
　　盈利预测、估值与评级：公司作为行业龙头房企之一，拥有四十三年深耕一二线的地产开发经验，叠加央企背景优势，享有较高品牌溢价优势，近年公司加速推进“蓝海战略”，积极开拓商业等多元赛道，价值创造能力领先行业。受公司收入结转放缓与销售下行影响，我们小幅下调公司盈利预测，预测公司22-24年核心EPS为3.34元（下调3.9%）、3.40元（下调9.9%）、3.80元（下调6.6%），现价对应22-24年PE核心估值分别为4.3X、4.2X、3.8X，维持“买入”评级。
　　风险提示：推盘销售不及预期，项目竣工不及预期，行业下行超预期等风险。