海通证券-新城控股-601155-年内债务整体稳定，结算下滑影响增速-221031

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　　投资要点：
　　住宅结算下滑拖累业绩。1）公司2022年1-3Q实现营业收入617.5亿元，较2021年同期下降43.41%；实现归母净利润33.5亿元，较2021年同期下降43.08%；稀释每股收益为1.48元，较2021年同期下降43.08%。我们认为住宅结算收入较2021年同期减少较多是导致公司经营业绩承压的主要原因。
　　 2）2022年1-3Q，公司的毛利率和净利率分别为21.29%和5.94%，较2021年同期分别上升1.45个百分点和下降0.25个百分点。2022年1-3Q，公司三项费用占收入比为11.35%，较2021年同期上升3.58个百分点。
　　当季销售下滑，商业项目有序开业。
　　1）公司2022年1-9月累计合同销售金额约938.75亿元，比2021年同期下降45.04%；累计合同销售面积约952.12万平方米，比2021年同期下降41.73%。单季度看，公司2022年9月份实现合同销售金额约83.28亿元，比2021年同期下降55.02%；合同销售面积约94.11万平方米，比2021年同期下降55.11%。
　　 2）商业运营方面，公司2022年三季度新开业7座吾悦广场；2022年1-9月商业运营总收入为71.95亿元（即含税租金收入），较2021年同期的60.91亿元增加18.13%。截至2022Q3，公司出租率较2021年同期的96.37%小幅下降至95.12%。
　　经营活动现金流回正，年内债务整体稳定。截至2022Q3，公司资产负债率为81.36%，较2021年同期下降2.73个百分点；持有货币资金为345.1亿元，较2021年同期下降19.44%；一年内到期的长期负债为231.7亿元，较2021年同期增加8.54%。2022年1-3Q，公司经营活动现金流净额回正至166.5亿元。公司已于2022年10月25日提前还付公司2018年公开发行公司债券(第一期)(品种二)（债券简称“18新控05”），2022年年内已无需要偿付境内外公开市场到期的公司债券及票据。
　　维持“优于大市”评级。我们预计公司2022-2023年EPS分别为3.35元、3.51元。给予公司2022年5-6倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股16.73-20.08元，维持“优于大市”评级。
　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险。