广发证券-房地产行业：政策协调性精准性显著，行业景气有望加快改善-221031

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　　中央全局政策叠加地方“因城施策”，政策协调性、精准性显著提升。8月底开始，房地产行业积极政策力度大、频率快，中央全局性支持政策叠加地方加大“因城施策，一城一策”调控力度，政策的协调性、精准性显著提升，有望推动行业需求预期加快改善，供给侧融资等政策宽松为房企提供了额外支持，行业发展的整体稳定性正在增强。
　　住房信贷：按揭利率及按揭规模有所改善。住房信贷方面，10月以来，跟随“22930”政策的调整，至少21城首套房商贷利率下限降至4%以下，其中包括贵阳、武汉、天津等二线城市，目前下调利率的城市首套平均房贷利率水平为3.88%，为目前LPR的9折水平，按揭利率改善明显。按揭规模来看，2022年8月、9月居民中长期贷款余额单月净增分别为2658亿元、3456亿元，分别环比上升78.9%、30.0%，受政策改善推动连续两月环比上行，居民购房情绪累积改善有望推动需求端企稳回暖。
　　土地市场：企稳迹象明显。土地市场方面，2022年9月全国600个城市的商住用地出让金为5317亿元，为年内第二高出让金水平，排除两集中时间安排影响，9月非22城商住用地出让金为1777亿元，同比降幅较8月收窄6.2pct，连续两月增速改善，为2022年以来最小降幅，土地市场企稳迹象明显。
　　住房销售：销售景气度正在稳步改善。住房销售方面，最近两周41个城市新房成交面积分别为412.77万及433.03万方，分别环比上升10.2%和4.9%，连续两周环比上行；10月前27天12城二手房成交面积为317.49万方，同比上升24.8%，增幅较9月扩大6.6个百分点。在10月以来疫情多点散发的情况下，新房及二手房销售仍保持上升势头，显示房地产销售景气度正在稳步改善。
　　房地产行业景气度很可能稳步加快改善。党的二十大报告明确强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”国务院关于金融工作情况的报告中提出“要推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作；引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。”可以预期，在“保持房地产融资平稳有序”及“满足刚性和改善性住房需求”政策推动下，房地产行业景气度很可能稳步加快改善。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括政策改善力度不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动