长江证券-金地集团-600383-2022年三季报点评：结算业绩基本平稳，降杠杆和去库存是主基调-221030

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　　事件描述
　　公司2022年前三季度营收530.8亿（-1.5%），归母净利润33.4亿（+0.8%），扣非后归母净利润31.1亿（-3.7%），综合毛利率20.6%（+2.1pct），净利率10.0%（-0.5pct）。
　　事件评论
　　结算毛利率低基数下略有回升，综合业绩基本平稳。公司今年前三季度开发业务结算量稳价跌，结算收入同比下降1.5%至455亿；归母净利润同比仍略有增长，主要得益于低基数下毛利率略有回升（较去年同期提升2.1pct至20.6%），销售下降和节约开支背景下，期间费用率也同比下降0.7pct，基本抵销投资收益同比下降31.9%对业绩的拖累；综合而言，公司前三季度业绩相对平稳，基本符合预期。截至今年三季度末，公司预收账款1217.4亿（-3.0%），“预收账款/年化结算”为1.4X，可结算资源相对充裕，且Q4待交付量较大（Q4竣工量占全年计划的52%），毛利率仍可维持底部区间，但投资收益高基数和资产减值损失可能对全年业绩带来一定不确定性。
　　销售排名提升至行业第七位，但拿地和开工更趋保守。公司今年前三季度实现销售面积706万方，同比下降33.5%，销售金额1631亿，同比下降28.7%，均价2.31万元/方（+7.3%），销售规模排名提升至行业第七位（克而瑞口径）。公司前三季度拿地面积171万方（-88.5%），金额口径权益比例维持在40%（-0.1pct），面积口径和金额口径的拿地强度分别为24.2%和13.5%，同比分别下降116pct和36pct，在销售和融资持续承压的背景下，公司投资策略也顺势更趋审慎；楼面均价为1.29万元/方（+69.1%），地价上涨主因投资更加收敛聚焦核心城市，新增项目主要布局在北京、上海、厦门、西安、长沙等一二线高能级城市，去化率及利润率相对更有保障。公司前三季度新开工418万方（-71.4%），已完成全年计划的81%，开工面积明显低于销售面积，弱市背景下开工角度也更趋主动去库存；竣工732万方（+4.9%），已完成全年计划（+4.2%）的48%，交付环节仍维持既有节奏。截至上半年末，公司未结算土储6193万方（权益比46%），据此推算未售土储仍可维持3年以上的去化周期，可售货值相对仍有保障。
　　资产负债表稳步降杠杆，三道红线维持“绿档”，母公司账面现金仍有支撑。截至三季度末，公司有息负债1190.6亿（-1.3pct），相较年中减少约103亿元，且年内再无境内外公开债务待到期；三道红线稳居“绿档”，净负债率55.0%（-10.7pct），剔除预收的资产负债率66.5%（-3.8pct），合并报表现金短债比1.39X，母公司账面现金较年中减少80亿至186亿，综合而言短期偿债能力仍有一定保障。长债占比67%，债务结构依然稳健，综合融资成本持续优化，进一步下降至4.50%。
　　投资建议：得益于相对突出的信用优势和资源布局，公司近年来规模明显提速，但近期亦受制于行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；需求逐步见底和政策陆续落地背景下，优质房企后续有望恢复正常经营节奏。预计2022-2024年归母净利98/101/104亿，增速4.0%/3.4%/2.6%，对应PE分别为3.7/3.6/3.5X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、销售市场改善进度低于预期；
　　2、公开市场融资渠道不畅，资金链边际趋紧。