长江证券-万科A-000002-业绩平稳增长，相关多元业务潜在价值突出-221030

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　　事件描述Table_Summary2]公司前三季度实现营收3377亿（+24.4%），归母净利171亿（+2.2%），扣非后归母净利165亿（+1.3%），综合毛利率19.6%（-2.5pct），净利率8.1%（-1.0pct）。
　　事件评论
　　综合业绩保持稳健增长，全年仍有望延续平稳趋势。公司今年前三季度开发业务结算量（+21.7%）价（+2.5%）齐升，拉动结算收入增长24.8%至2958亿；归母净利润增速（+2.2%）明显低于营收增速（+24.4%），略低于市场预期但仍保持相对平稳的趋势，主因毛利率下降（同比下降2.5pct至19.6%）和投资收益减少（同比下降78.4%至8.4亿）。
　　展望全年，公司三季度末预收账款为5377.4亿（-23.1%），“预收账款/年化结算”为1.2X，全年竣工计划增长9%左右，且前三季度结算均价（1.31万元/方）仍明显低于合并报表已售未结资源隐含的税后均价，短期结算量价均有支撑，预计收入端可维持双位数增长，尽管毛利率有一定下降压力，但税费比率下降仍可部分对冲，综合业绩在低基数背景下有望保持稳健增长，不确定性主要在于今年Q4投资收益和资产减值的确认强度。
　　投资顺势转为审慎，前端指标趋于收敛，但总量土储仍相对有保障。公司今年前三季度销售量跌价稳，实现销售金额3147亿（-34.3%），销售面积1937万方（-34.3%），均价1.62万元/方（-0.1%），仍维持行业前三的市场地位。销售承压背景下，公司投资也顺势转为审慎，前三季度新增项目27个（去年同期105个），计容面积486万方（-78.3%），拿地强度（面积口径）为25.1%（-51.0pct），权益比例62.4%（-12.8pct）；前三季度新开工1277万方（-55.0%），完成全年计划的66.5%，广义和狭义补库力度均偏低；竣工2350万方（+17.9%），完成全年计划的60.3%。公司三季度末未竣工土储12991万方（在建9305+待建3686），同比下降18.8%，但前端经营指标也相应收敛，公司在审慎补库背景下，总量土储仍相对有保障，待建土储可供1-2年新开工，未售土储可供3年左右销售。
　　万物云成功上市，相关多元化曲线稳步成长。万物云今年9月成功奔赴港上市，积极开拓业务，Q3新拓77个住宅物业项目（76.6%来自第三方），129个商企空间服务项目，14个城市空间项目。公司前三季度商业营收（含非并表项目）62.5亿（+10.6%），其中印力营收40.4亿（+9.2%），出租率92.7%；为实现资源协同和集约利用，公司将7大区域的49个商业项目委托印力管理。公司前三季度物流地产全口径营收29.7亿（+42.7%），其中高标库15.9亿（+11.4%），冷链收入13.8亿（+111.7%），Q3公司新获取4个物流地产项目，新开业3个高标库及5个冷链园区。截至三季度末，公司在手长租公寓21.5万间，累计开业16.9万间，出租率95%，实现全口径收入23.1亿（+11.5%）。
　　投资建议：业绩平稳增长，相关多元业务潜在价值突出。公司财务相对稳健，低基数下全年业绩有望维持平稳；相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，核心是当行业迎来边际改善之际，是否能够快速调整节奏；中长期而言，公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相当稳固，存量业务重估价值可期。预计2022-2024年归母净利236/244/250亿，增速5%/3%/2%，P/E为7.1/6.9/6.7 X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业宽松政策及需求修复进度不及预期。