兴业证券-房地产行业新房二手房周报：维护股债楼市健康发展，9月销售延续收窄趋势-221030

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　　投资要点
　　本周新房二手房成交面积环比均提升，新房同比下降。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积358万方，同比-22.7%，环比+10.4%，相对2021年周均-33.0%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-10.7%/-8.0%/-42.0%。一线城市中，北京同比正增长56.6%；二线城市中，济南、杭州、成都实现同比正增长。10月以来，累计成交面积同比-31.7%，环比-21.9%。城市表现方面，北京、济南、厦门、苏州、金华、惠州、泉州、莆田、江门同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积134万方，同比+74.1%，环比+1.9%。本周城市表现方面，成都、青岛、扬州、无锡同比增幅超200%。10月以来，成交面积同比+68.3%，环比+2.1%。城市表现方面，成都、青岛、扬州三城同比增幅超200%。此外，北京、深圳、杭州、南京、苏州、无锡等城市亦实现同比正增长。
　　维护股市、债市、楼市健康发展。10月25日，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议。其中关于房地产提及加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。牢牢守住不发生系统性风险的底线。
　　9月统计局数据销售跌幅持续收窄，投资依旧偏弱。10月24日，统计局发布9月销售投资数据。9月单月，商品房销售面积1.35亿方，同比-16.2%（8月-22.6%）；销售金额1.35万亿元，同比-14.2%（8月-19.9%）。1-9月销售面积、金额分别同比-22.2%、-26.3%，跌幅延续收窄趋势。9月单月，房地产开发投资完成额为1.28万亿元，同比-12.1%（8月-13.8%），1-9月同比-8.0%，仍然偏弱。
　　因城施策各地持续变化。1）宁波实行“70年产权房即可落户”，取消原先缴纳社保要求；2）哈尔滨第二、第三胎家庭分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴；3）安庆2022年10月19日-12月31日阶段性取消新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限；4）梅州购房可提取公积金用作首付款，但提取金额不得超过首付款；5）恩施2022年前阶段性取消首套商贷利率下限。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化-22.7%，环比+10.4%，相对2021年周均-33.0%。年初以来累计同比-37.1%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-10.7%/-8.0%/-42.0%，环比变化+2.8%/-1.5%/+43.6%，年初以来累计同比-24.4%/-31.0%/-49.3%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+74.1%，环比+1.9%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-18.5%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化22.7%，环比+10.4%，相对2021年周均-33.0%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-10.7%/-8.0%/-42.0%，环比变化+2.8%/-1.5%/+43.6%。
　　10月累计：36城市新房成交面积同比-31.7%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-17.2%/-15.7%/-51.9%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-37.1%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.4%/-31.0%/-49.3%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.9个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.1/-0.2个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+74.1%，环比+1.9%。10月以来累计同比+68.3%，环比+2.1%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-18.5%。
　　一线城市（北京、广州、深圳）：二手房成交面积本周同比+28.6%，环比+3.9%。10月以来累计同比+29.7%，环比-14.7%。年初以来累计同比-29.8%。
　　二线城市（南京、杭州、宁波、苏州、青岛、济南、福州）：二手房成交面积本周同比+91.2%，环比+0.6%。10月以来累计同比+96.3%，环比+13.5%。年初以来累计同比-1.0%。
　　2、房企资金跟踪：
　　10月26日，万科A拟发行规模不超过人民币25亿元的债券，本期债券分为“22万科07”与“22万科08”两个品种。
　　10月24日，招商蛇口拟发行规模不超过人民币50亿元的债券，发行价格为人民币100元/张。
　　10月24日，大悦城拟发行债券“22大悦01”，发行规模不超过15亿元。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　10月28日，央行发布三季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，三季度房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。
　　10月26日，国务院发布相关通知时指出，要继续深化利率市场化改革用好保交楼专项借款。
　　10月25日，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议，其中关于房地产提及要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。
　　10月28日，深圳发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，本次发布的租赁参考价格覆盖全市各区（含大鹏新区），包括4319个小区、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区10月28日，成都第三批集中土拍结束，成交44宗地块，合计2225亩，合计收金325亿元，流拍地块4宗。
　　10月27日，深圳第四批集中供地挂牌7宗，总起价约为100亿元。
　　10月25日，北京第四批集中供地正式挂牌，供应6宗地起价122.9亿元。
　　10月25日，郑州第三批集中供地共推出23宗涉宅用地，共计占地面积114.1万平方米，规划建面333.4万平方米，总起始价172.7亿元。
　　10月25日，无锡开启今年第四批集中供地，共有13宗地出让，总起始价163.8亿。
　　（2）公司信息：
　　【保利发展】前三季度，公司实现营业收入1563.76亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%。
　　【华发股份】前三季度，公司实现营业收入328.08亿元，同比增长14.44%；归母净利润21.11亿元，同比增长2.87%。
　　【万科A】前三季度，公司实现营业收入3376.73亿元，同比增长24.38%，归母净利润170.50亿元，同比增长2.17%。
　　【金地集团】前三季度，公司实现营业收入530.76亿元，同比减少1.5%；归母净利润33.36亿元，同比增长0.83%。
　　【滨江集团】前三季度，公司实现营业收入198.68亿元，同比减少18.69%；归母净利润20.56亿元，同比增长55.21%。
　　【招商积余】前三季度，公司实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%；归母净利润4.72亿元，同比增长23.6%。
　　投资建议：中央按揭利率、退税政策密集落地，信号强烈，期待后续政策进一步变化。百强房企跌幅进一步收窄，基本面底部回升，优质房企供给侧改革受益不变，未来销售分化，拿地份额提升，利润率改善，中长期看好保利发展、招商蛇口、华发股份、万科A、金地集团、滨江集团、南山控股、招商积余等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。