申万宏源-地产及物管行业周报：加强支持民营房企融资，二手房成交改善新房走弱-221030

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/10/22-22/10/28）45个重点城市新房合计成交420万平米，环比+6%；其中，一二线环比+2%、三四线环比+44%；10月截至上周一手房月成交同比-29%，较9月-15pct；其中，一二线同比-19%、三四线同比-65%，分别较9月-9pct和-35pct。上周14个重点城市二手房成交114万平米，环比-2%；10月截至上周累计成交同比+32%，较9月+19pct。库存方面，上周15城推盘131万平米，对应周成交/推盘比1.25倍，最近3个月（22年7-9月）分别为1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面积为9,754万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比上升0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，李克强主持召开国务院常务会议，部署持续落实好稳经济一揽子政策和接续措施，推动经济进一步回稳向上；央行副行长潘功胜调研中债增，强调要加大对民营房企债券融资支持力度；统计局公布1-9月全国房地产开发投资10.4万亿元（-8.0%），商品房销售面积10.1亿平（-22.2%）；央行公布2022Q3末个人住房贷款余额38.9万亿元（+4.1%），房地产开发贷款余额12.7万亿元（+2.2%）。因城施策方面，上海临港放松限购，符合条件的非沪籍社保满一年可在临港购房，工作年限由一年降至六个月；宁波进一步放宽落户，70年产权房即可落户、取消缴纳社保要求。公积金额度提升：哈尔滨、神农架、厦门、北海等。购房补贴：哈尔滨、自贡等。集中供地方面，成都推地48块，成交44块，溢价率约3.3%；无锡推地13块均以底价成交；徐州推地16块均以底价成交；后续将供地城市：北京、深圳、杭州、常州、无锡。江西住建厅力争将南昌从集中供地城市名单中调出。
　　公司动态跟踪：前三季度归母净利润：万科171亿元（+2%），保利发展131亿元（-4%），金地集团33亿元（+1%），建发股份36亿元（+6%），滨江集团21亿元（+55%），新城控股33亿元（-43%），华侨城1亿元（-96%），首开股份-6亿元（-181%），华发股份21亿元（+3%），中国海外发展营业利润258亿元（-34%），招商积余4.7亿元（+24%），新大正1.5亿元（+26%）。融资方面，招商蛇口发行50亿公司债券，分别为40亿/2.60%/3年和10亿/3.12%/5年；大悦城发行公司债15亿/3.13%/5年；华润置地成功30.01亿CMBS/4.0%/10年。旭辉集团公告公司股份、债务证券、认股权证及衍生工具于10/27上午九点起短暂停止买卖。龙湖集团吴亚军辞任公司执行董事、董事会主席，获委任为公司战略发展顾问，陈序平升任公司董事会主席。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌8.16%，沪深300指数下跌5.39%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第29位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：首开股份、万泽股份、深深房A、卓朗科技、海南高速，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万方发展、荣丰控股、天房发展、顺发恒业、金地集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌8.59%，沪深300指数下跌5.39%，相对收益为-3.21%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为6.9/6.0倍；物管22/23PE均值分别为10/7倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。