安信证券-无锡土拍零距离（1/22）：四拍凉意依旧，城投仍为拿地主力-221029

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　　10月25日，无锡完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　■无锡2022年四轮土拍平均溢价率仍处于较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年四轮土拍合计推地13宗，供地数量较今年第三轮的11宗小幅增加；无地块流拍、撤销，成交13宗，成交金额163.8亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率与今年第三轮持平，较今年首轮、二轮的0.5%、0.7%进一步下降，土拍凉意依旧。从区位来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供地，梁溪区、新吴区、惠山区、锡山区、滨湖区分别供地4宗、3宗、3宗、2宗、1宗，多数地块交通便捷、周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年9月，无锡商品房销成交积累计同比跌至-37.2%，房企参拍较谨慎。
　　■城投仍为拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升。无锡本轮土拍国企全口径拿地金额79.0亿，拿地金额占比48.2%，较今年前三轮的不足25%明显提升。主流国企绿地控股18.7亿拍得1宗地，万科10.1亿拍得1宗地；锡山文旅、欣旺实业分别拿地32.3亿、11.4亿，惠创地产等也均有拿地，本轮土拍国企多以与城投合作的方式拿地。民企拿地占比有所下降，全口径拿地金额37.1亿，拿地金额占比为22.6%，较今年前三轮的40%以上有所下降。中鹰黑森林投资26.1亿拍得2宗地，润锡置业、朗诗绿色地产分别拿地6.6亿、4.5亿，均为与国企或城投合作拿地的方式获得，未见主流民企拿地。本轮土拍城投仍为拿地主力，全口径拿地金额150.9亿，拿地金额占比92.1%，较今年第三轮的100%有所下降。惠盛投资54.3亿拍得2宗地，新发集团、锡山城发、无锡城北投发分别拿地37.5亿、25.8亿、14.5亿，滨湖城发等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。