安信证券-固定收益主题报告：成都土拍零距离，三拍凉意明显，城投成拿地主力-221029

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　　■成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，上调部分板块清水价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）仍较高，为2.5倍，高于今年首轮的2.4倍；新津区未设置住宅销售限价。
　　■成都本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地48宗，供地数量较今年第一、二轮的50宗、55宗小幅减少；4宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率8.3%，较今年第二轮的3.6%有所上升；成交44宗，成交金额325.3亿，平均溢价率0.2%，较今年第一、二轮的3.1%、3.8%明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的15城中，成都广义流拍率高于15城平均水平8.0%，平均溢价率低于15城平均水平2.1%。从区位来看，成都本轮土拍地块区位较好，主城“5+2”合计供地24宗，占比50.0%，略低于今年第一、二轮56.0%、52.7%；其余区域中龙泉驿区、新都区、双流区分别供地9宗、4宗、4宗，郫都区、温江区、新津区供地数量均在2-3宗。本轮土拍共2宗地低溢价成交，均位于青羊区外光华板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共42宗地底价成交；4宗地因位置相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市持续低迷，2022年3月以来商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年9月，成都商品房成交面积累计同比降至-22.6%，房企参拍谨慎。
　　■城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱。成都本轮土拍国企全口径拿地金额79.1亿，拿地金额占比24.3%，较今年第一、二轮的41.9%、62.1%大幅下降。主流国企华发股份与锦江区统一建设联合体6.5亿拍得1宗地；中国铁建32.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，人居地产、金牛国投产业投资、四川鼎能地产、天府国际生物城发展集团分别拿地17.5亿、13.4亿、4.8亿、4.3亿。民企拿地意愿仍较低，全口径拿地金额34.6亿，拿地金额占比10.7%，与今年第二轮的11.7%基本持平，低于今年首轮的19.2%。主流民企龙湖集团27.0亿拍得3宗地；瑞新汇创实业、四川龙德置业、四川柏乐丝路文化、康斯佳置业分别拿地3.3亿、2.0亿、1.5亿、0.8亿。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口径拿地金额231.3亿，拿地金额占比71.1%，较今年第二轮的27.0%大幅提升，成都城投、天投集团、空港城发、成都高投分别拿地29.4亿、29.0亿、26.3亿、20.6亿，成华棚改、武侯资本等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。