中邮证券-招商积余-001914-业绩快速增长，重点城市布局成效显现-221025

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　　事件
　　招商积余(001914)发布2022年三季报，主要内容如下：
　　2022年前三季度公司实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%，归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；归母净利润率5.15%，同比上升0.11个百分点，EPS 0.45元。其中第三季度单季实现营业收入35.31亿元，同比增长25.55%，归母净利润1.41亿元，同比增长5.31%；归母净利润率4.00%，同比下降0.77个百分点，EPS 0.13元。
　　核心观点
　　业绩保持快速增长，主要原因包括税率下降、收入上升、财务费用率下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比上升23.60%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的38.49%下降至28.90%；2）营业收入同比上升20.89%；3）财务费用由去年同期的10708.51万元下降至7531.82万元；4）处置子公司导致投资收益由去年同期的404.00万元上升至4331.00万元。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、少数股东损益占比上升及管理费用率上升等。
　　收入稳步增长，前三季度减免房产租金0.70亿元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长25.02%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长25.82%；平台增值业务营业收入同比增长95.95%；专业增值业务营业收入同比增长10.15%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金0.70亿元，全年预计减免房产租金约0.86亿元。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。
　　物管业务拓展成果显著，全国化布局提速，重点城市成效显现。
　　物管业务市场拓展继续保持领先，报告期内实现新签年度合同额24.30亿元，较上年同期增长17%。传统招投标市场方面，中标率在激烈市场竞争下保持较高水平；“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%；“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%，新成立合资公司4个。从区域市场看，公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现。深圳、广东（不含深圳）、山东、江苏和四川前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入50.40亿，管理面积达到1.70亿㎡。从业态类型看，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入50.08亿元，截至三季度末管理面积达1.78亿㎡。
　　平台增值快速成长，专业增值业务平稳发展。到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，2022年1-9月实现全平台交易额6.69亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44亿元，同比增长95.95%，用户数、活跃度、商城销售额等平台数据稳步提升，不断扩大私域流量池，提高私域效能。公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展，努力克服经营压力和挑战，整体营收实现稳健增长。
　　投资建议
　　公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为127.23亿元、152.91亿元、188.04亿元，归母净利润为6.41亿元、7.75亿元、9.27亿元，EPS为0.60元、0.73元、0.87元，对应PE为23.44倍、19.40倍、16.22倍，本次盈利预测相较前次有所下调，主要原因为结合公司今年以来业绩表现、减免租金、房地产行业下行等因素。