华泰证券-招商积余-001914-Q3再受减租拖累，物管继续提质增效-221026

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　　央企非住宅物管龙头，维持“买入”评级
　　公司10月25日发布三季报，1-3Q2022实现营收91.8亿元，同比+21%；归母净利润4.7亿元，同比+24%；扣非归母净利润3.8亿元，同比+11%。我们维持22-24年EPS为0.65、0.81、1.02元的盈利预测。可比公司22年平均PE为20倍（Wind一致预期），我们认为公司轻重资产分离、收并购等重点工作持续取得进展，央企背景在当前环境下更具优势，非住宅竞争壁垒突出，合理22PE估值水平为30倍，目标价19.50元（前值21.45元，基于33倍22PE），维持“买入”评级。
　　剔除减租影响后，Q3扣非归母净利润同比增长20%
　　Q3公司实现营收35.3亿元，同比+26%，营收同比增速较22H1（18%）显著提升；扣非归母净利润1.2亿元，同比持平。扣非业绩同比增速不及营收，主要由于减租导致高毛利率的租金收入减少0.27亿元。若不考虑减租，Q3公司实现扣非归母净利润1.5亿元，同比+20%；1-3Q实现扣非归母净利润4.5亿元，同比+30%，依然保持了较高的业绩增速。
　　物管盈利能力持续改善，平台增值服务快速增长
　　1-3Q公司物管营收同比+25%至88.6亿元，其中基础物管/平台增值服务/专业增值服务营收分别同比+26%/96%/10%。平台增值服务保持快速增长势头，用户数、活跃度稳步提升，全平台交易额同比+35%至6.7亿元。专业增值服务依托设施管理和建筑科技服务的增长，抵消了案场协销及房产经纪业务的收缩。1-3Q公司物管毛利率同比+0.6pct至10.6%，其中基础物管毛利率同比+0.5pct至10.2%，尤其是住宅业态毛利率同比+3.4pct至9.3%，主要得益于提质增效专项工作、一业态一模板、科技应用、机器替岗等“组合拳”的推进。
　　“总对总”、“合资合作”快速增长，新拓项目质量提升
　　1-3Q公司物管新签年度合同金额同比+17%至24.3亿元，与22H1增速一致，我们预计第三方市拓同比增速仍然超过20%。“总对总”/“合资合作”业务新签年度合同额同比+41%/94%，成为传统招投标拓展的重要补充。此外，公司重点突破城市空间服务、医院、学校等业态，新拓项目质量提升，年合同额超1000万以上的新项目占新签年度合同额的55%。截至22Q3，公司在管面积达到3.04亿平，在管项目1837个，共覆盖110个城市。
　　风险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。