首创证券-房地产及物业行业周报：多地下调房贷利率，融资政策边际改善-221024

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　　核心观点
　　政策端：中央方面：对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许少量涉及房地产业务的企业在A股市场融资。因城施策方面：多地跟进下调房贷利率，阜阳、昆明、大连、大理首套房贷利率下限降至3.95%，秦皇岛降至3.8%；宁波放宽市区落户条件，租赁落户缴纳社保年限从2年放宽至1年。青岛根据特定人群，出台购房团购活动。
　　市场端：2022年第42周，全国46城商品房成交面积363.6万方，环比-9.5%，同比-26.7%；10月前21天46城成交面积同比-32%，降幅较9月扩大13.8pct，一线城市单月累计销售面积同比-17.2%，明显优于二三线城市。42周重点城市商品房开盘去化率41.9%，环比上升2.8pct。二手房方面，2022年42周，17城二手房成交套数15461套，同比57.5%；10月前21天17城二手房成交同比54.2%，涨幅较9月扩大30.2pct，其中二线城市回暖较为明显。
　　土地端：集中供地方面，广州2022年第三批次共推出17宗土地全部成交，其中16宗底价成交。总成交建面131万方，成交总额约99亿元。天津本次土拍以央国企拿地为主，中海竞得市内核心区域两宗地块。南京三批次推出46宗，成交31宗，其中27宗底价成交，总地价275亿元，溢价率2.58%，建发、南京安居等竞得。
　　行业格局优化Alpha与政策持续宽松Beta行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来beta行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。
　　持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
　　风险提示
　　疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。