长江证券-2022年1~9月统计局房地产行业数据点评：供需双弱态势延续，政策端仍需扩容升级-221025

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　　事件描述
　　2022年10月24日，国家统计局发布1-9月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　需求边际改善但复苏基础仍不牢固，政策力度有望进一步加码。2022年1-9月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-26.3%/-22.2%/-5.3%，9月单月同比分别-14.2%/-16.2%/+2.3%，销售同比降幅继续收窄，需求边际改善。9月百强房企销售面积/30大中城市销售面积单月同比分别为-35.5%/-13.1%，统计局数据与30大中城市微观趋势基本一致；从结构上来看，国央企与核心城市销售表现相对更好，行业内部分化仍较为明显。尽管国庆节前自上而下出台一定稳需求政策，各地后续政策端也有所跟进，但整体来看，当前需求端仍处底部震荡阶段。疫情多点频发叠加房价预期承压，居民端观望情绪较重，重点城市10月前三周需求端表现较9月后半月再次下行，行业复苏基础仍不牢固，民营房企风险化解仍较缓慢，部分优质企业债券价格也频频异动，政策维稳力度仍需加码。
　　供给表现依旧承压，竣工小幅波动但整体延续边际改善态势。1-9月新开工面积同比38.0%，9月单月同比-44.4%，降幅环比小幅收窄；1-9月土地购置面积/成交价款分别同比-53.0%/-46.2%，9月单月同比分别为-65.0%/-55.4%，降幅较上月继续扩大。在销售低位徘徊、融资环境依旧严峻的背景下，房企资金压力仍较大，主动去库存仍是普遍选择，投资与开工意愿不足，预计短期供给端仍将承压。1-9月竣工面积同比-19.9%，9月单月同比-6.0%，单月降幅环比小幅扩大；尽管当月表现小幅波动，但竣工端整体延续边际改善趋势，在保交付的民生底线约束下，整体而言后续竣工端边际修复为大概率事件。
　　投资降幅略有收敛但难言乐观，行业资金链仍面临较大压力。1-9月房地产开发投资完成额同比-8.0%，9月单月同比-12.1%，降幅环比小幅收敛；销售恢复缓慢、信用风险事件频发、资金链持续紧张等因素抑制房企投资与开工意愿，短期投资端或难有明显改善；考虑土地购置的滞后影响以及房企节约资金开支等因素，预计来年开发投资表现仍将持续承压。1-9月房地产开发到位资金同比-24.5%，9月单月同比-21.3%，其中定金及预收款、个人按揭贷款降幅环比有所收窄，一定程度上与9月需求表现边际改善有所印证，但国内贷款降幅扩大也体现了房企施工意愿不足。到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅，行业资金链仍面临较大压力，供需双弱背景下有望看到政策空间进一步打开。
　　供需双弱态势延续，政策端仍需扩容升级，波动向上的大趋势有望延续。需求边际改善但仍处底部震荡阶段，房企资金链紧张致使供给端面临更大压力，供需两弱背景下，后续政策端仍需扩容与升级，最终可能接近2014年周期的政策级别。总量需求维持底部震荡，城市分化持续加大，有效供给相对不足，都指向持续的阿尔法逻辑，波动向上的大趋势远未结束，继续持有“剩者为王”组合。当前时点首选有效率的国企与有信用的民企，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、万科A等；跟随政策信号关注有增信加持的民企。此外，深度回调后，部分优质物业股也进入战略配置窗口期。
　　风险提示
　　1、销售需求改善有波折，政策持续加码的节奏有不确定性；
　　2、腰部房企信用修复进展低于预期。