天风证券-房地产行业统计局9月数据点评：磨底复苏-221025

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　　低基数效应叠加季节性因素，9月销售降幅继续收窄
　　1-9月销售金额同比-26.3%，降幅较1-8月收窄1.6pct；9月单月销售金额环比+33.7%，同比-14.2%。1-9月销售面积同比-22.2%，增速较1-8月增长0.8pct；9月单月销售金额环比+39.3%，同比-16.2%。9月单月销售均价为9984元/平，环比-4.0%，同比+2.3%。
　　整体来看新房市场跌幅继续呈现收窄趋势，主要因1）去年下半年低基数效应；2）9月行业步入传统销售旺季，市场热度有所回暖；3）各地宽松及纾困政策取得一定积极效果。但受宏观经济、居民收入、地产基本面预期等多种因素影响，购房者信心仍待修复。
　　9月末三大新政集中出台，10月多地首套商贷利率已降至“3字头”，需求侧实质性利好刺激下四季度市场热度有望继续回暖。从高频数据看，10月初新房成交数据仍略显疲软，说明本轮政策效力仍需接受时间考验。我们认为，伴随短期市场扰动因素逐渐消除，需求托底目标正平稳有序实现。结合二十大会议再度明确“房住不炒”定位，预计政策仍将保持相对定力，放松或将围绕房贷利率下调、税费优化、限购限贷放松、政府回购等路径持续优化。在此基调下，短期基本面或呈现继续磨底、缓慢复苏态势。
　　开发投资继续低迷，新开工表现弱势
　　1-9月房地产开发投资累计完成额同比-8.0%，较1-8月下降0.6pct。增量端：1）1-9月土地成交价款累计额同比-46.2%，增速较1-8月下降3.7pct；土地购置面积累计值同比-53.0%，增速较1-8月增大3.3pct。2）1-9月新开工面积累计同比-46.2%,增速较1-8月下降0.8pct，环比+7.9%。存量端：1）1-9月房屋施工面积累计同比-5.3%,增速较1-8月下降0.8pct；房屋竣工面积累计同比-19.9%,增速较1-8月增长1.2pct。
　　9月开发投资依旧低迷，累计降幅继续扩大，但降幅边际有所减小，斜率放缓一方面与21下半年低基数效应有关，另一方面或与市场融资环境趋向稳定、信用风险缓和有关。新开工下滑呈现扩大趋势，单月同比降幅连续6个月处于40%以上，绝对水平仍低于1亿方（9705万方），但表现优于7、8两月。单月施工表现仅优于8月，仍处历史低位水平。竣工端，9月竣工指标延续反弹趋势，虽力度不及8月但释放出积极信号。整体来看，行业性融资收缩及销售低迷给开工、施工带来的影响仍在延续，各地在“保交楼”举措落地推动下，竣工端有望延续边际改善趋势。但房企投资及开工恢复将会是艰难且缓慢的进程，销售尽快回正是投资生产回暖的前提。
　　到位资金降幅收窄，信贷发力仍具空间
　　1-9月全国房地产开发企业到位资金同比-24.5%，较1-8月增长0.5pct。9月单月到位资金环比+11.9%，同比-21.3%,降幅较8月收窄0.5pct。其中销售回款：1-9月定金及预收款累计同比-34.1%，9月单月同比-18.7%，环比+11.7%。1-9月个人按揭贷款同比-23.7%,9月单月同比-18.2%，环比+3.9%。
　　9月到位资金累计同比降幅继续收窄，定金及预付款得益于销售降幅收窄和低基数效应，单月同比降幅持续收窄。个人按揭贷款单月同比与8月基本持平，表现虽优于除2月外年内其他月份，但边际变化较小，折射出居民购房信心较为脆弱，虽在恢复但过程缓慢。我们认为重要会议后政策侧重点或将回归经济复苏及稳增长主线，结合9月房企发债融资规模已呈现向好趋势，四季度地产信贷端政策或具备良好发力空间。
　　行业格局优化Alpha与政策宽松Beta共振
　　9月新房市场在季节性因素及低基数效应下跌幅继续呈现收窄趋势，但复苏力度偏弱。开发投资依旧低迷，拖累新开工、施工表现，“保交楼”推动下竣工累计降幅继续收窄，释放积极信号。而在购房者预期未发生根本性转向前，短期基本面或呈现继续磨底、缓慢复苏态势。我们认为未来一段时间行业将延续托底与出清共存，格局优化alpha与政策宽松beta共振。新一轮宽松政策密集出台有望提振市场信心，推动四季度销售降幅显著收窄。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏，以及中长期格局优化所带来的利润率提升。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；因城施策力度不及预期。