国金证券-中国海外发展-0688.HK-交付影响当期业绩，中长期表现维持稳健-221024

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　　事件
　　2022年10月24日，中国海外发展发布2022年三季度业绩公告。2022年1-9月实现营业收入1213.1亿元，同比-19.7%；扣非经营性利润为258.1亿元，同比-34.5%。2022年第三单季度，实现营业收入175.2亿元，同比-59.5%；扣非经营性利润18.0亿元，同比-77.5%。
　　评论
　　单季交付体量降低，财务业绩下滑。公司2022年1-9月营收和经营利润均下滑，主要原因为交付体量的减少，三季度通常为公司的交付淡季，对业绩影响相对较小，而房企结转营收主要来自四季度，预计公司全年业绩能维持平稳。
　　三季度销售有企稳趋势，累计降幅有所收窄。公司2022年1-9月签约销售金额2013亿元，同比-26.9%（克而瑞百强房企销售同比-46%）；剔除合联营企业的签约销售金额1563亿元，同比-12.0%。从单三季度看，公司签约销售金额628亿元，单季同比-7.8%，其中9月份单月销售已同比转正。叠加公司推货量加大和宽松政策利好，预计四季度销售将持续复苏。
　　积极错峰补货，保持合理拿地强度。公司2022年1-9月新增获取31宗土地（不含合联营项目），总土地款802亿元（权益投资额745亿元），拿地强度（拿地金额占销售金额比例）为51%，与2021年全年相当，权益投资金额居行业第二。公司新增项目均位于一二线城市，在北京新增8宗土地，投资金额占比41%，且利润率水平较2021年上半年以前更高，预计公司未来利润率有所改善。
　　融资渠道畅通，融资成本行业最低。公司稳居三道红线绿档，截至2022年9月，货币资金1193.5亿元，净负债率仅43.7%。在行业融资受阻的2022年发行公开债165亿元，票面利率最低达2.4%。
　　投资建议
　　公司现金流安全稳健，利润水平有望修复。维持盈利预测不变，2022-24年的归母净利润分别为409亿元、440亿元和476亿元，增速分别为1.89%、7.54%和8.13%。当前股价对应2022-24年PE分别为4.53x、4.21x和3.90x，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策对市场提振不佳；多家房企债务违约；华北市场下行；汇率大幅波动