国泰君安-房地产行业9月观察：重视新玩家-221024

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　　销售有所回暖，尤其是以金额为代表的数据，成交均价有见底的意味，但更多来自于结构因素，反应楼市仍处于低迷阶段。从均价来看，2022年3月为近年低点，为9252元/平方米，相较此前1万元出头的均价有明显回落，而从7~9月份连续3个月数据来看，基本得到修复，其中7和8月均破万元，9月也达到了9984元/平方米。从城市数据来看，此均价并非代表这全国房价的上行，而是来自于城市成交结构导致的差异，因此，这样的均价回升，我们认为反应的是楼市仍然处于较为低迷的阶段。
　　新开工继续大幅度下行，单月仍然同比下降44%，为低基数下的负增长，以目前政策组合，预计2023年销售也将小幅负增长，因此新开工也将继续下滑。单从新开工面积和销售面积的关系来看，已经持续处于库存去化状态，也即新开工面积持续小于销售面积，但我们并不认为当前已经进入到供需反转阶段，随着商品房库存的去化，土地库存也将继续向商品房库存转移。对于2023年，由于销售预计将维持小幅回落态势，因此，新开工的反转概率也较低，仍将维持下降态势，等待库存的进一步去化。
　　市场开始分化，新进入者没有历史包袱，新格局将映入眼帘。过去以来，地产的核心竞争力主要是靠融资能力，其他门槛较低，因此，每一轮周期均有新进入者，而当前这一轮，其他领域的央国企，带着强有力的融资能力，开始填补民企退出的份额，至少看到了包括建筑、地铁公司在内的新进入者。2022年在土地市场上已经有明显表现，并将在2023年上半年的销售榜单中更为突出。这类新进入者，没有低能级城市的历史包袱，相比于现有房企，甚至有一定的后发优势。
　　地产未来将是央国企为王，核心门槛依然是融资能力，继续推荐逻辑最顺的二线央国企。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科A等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。