广发证券-房地产及物管行业22年第42周周报：单周成交环比回升，政策环境持续改善-221023

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　　本周政策情况：涉房企业A股融资或放宽，多地下调首套房贷利率。中央层面，据中国证券报报道，证监会表示允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。地方层面，本周地方改善政策以按揭放松政策为主，昆明、大连、大理等多个城市下调首套房贷利率下限，郑州、佛山等地二手房“带押过户”政策持续推进。
　　本周基本面情况：新房成交边际改善，房企推盘意愿仍较弱。根据房管局及克而瑞数据，本周43城新房成交面积环比上升12.3%，同比下降10.9%，10月前20天43城新房成交面积同比下降16.1%，降幅环比9月扩大13.4pct；本周12城二手房单周成交环比下降1.3%，10月前20天同比增长23.7%，增幅环比9月扩大5.6pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升39.3%，10月前20天推盘面积环比下降54.8%，同比下降26.2%。
　　本周土地情况：成交边际下行，天津、南京完成三批次土拍。22年第42周商住土地成交面积同比下降11.1%，出让金同比下降40.7%，溢价率3.2%，环比-0.1pct。22年前42周商住土地成交面积同比下降38.9%，出让金同比下降38.2%，溢价率3.7%。两集中方面，本周天津三批次推出17宗，全部成交，总地价99亿元，溢价率0.1%，中海等竞得；南京三批次推出46宗，成交31宗，总地价275亿元，溢价率2.6%，建发等竞得；长沙披露三批次计划，将于11月16日土拍。
　　开发板块观点：单周成交环比回升，政策环境持续改善。本周新房高频成交规模环比有所回升，虽仍低于国庆节前一周水平，但高出22年以来周均成交水平7%，其中一线（尤其北京）及三四线环比改善更明显，单周成交较年内周均成交规模分别高出19%、35%。9月29日-30日利率、个税等优惠政策出台，叠加各地四限、落户放松等政策的持续落地，对市场及购房者信心重建表现出一定效果。供给端来看，据媒体报道，监管或允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股进行股权融资，供需两端政策环境均处于持续明显改善的通道中，推荐关注地产板块整体投资机会，提高“强信用+宽布局”房企的配置比例。
　　本周物业观点：与大盘同步下跌，估值再创新低。本周恒生指数下跌2.3%，物业板块平均下跌2.0%，其中央国企龙头下跌3.3%，民企龙头下跌2.8%，10月20日物业板块整体动态PE下跌至8.5x，创19年以来历史新低，10月21日绿城服务、保利物业、世茂服务等公司的股价均创20年以来历史新低。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动