申万宏源-地产及物管行业周报：涉房股权融资有条件放开，第二轮中债增担保中票推进-221023

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/10/15-22/10/21）45个重点城市新房合计成交388万平米，环比-5%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-11%；10月截至上周一手房月成交同比-32%，较9月-19pct；其中，一二线同比-21%、三四线同比-73%，分别较9月11pct和-44pct。上周14个重点城市二手房成交116万平米；10月截至上周累计成交同比+30%，较9月+18pct。库存方面，上周15城推盘147万平米，对应周成交/推盘比为1.13倍，最近3个月（22年7-9月）分别为1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面积为9,776万平米，环比-0.2%；3个月移动平均去化月数为13.6个月，环比下降0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国家统计局更新的日程表显示，10月及三季度GDP、工业、投资、消费、房地产等数据推迟公布。行业政策方面，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许其在A股市场融资，自身及控股子公司、参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；龙湖集团、碧桂园等多家头部房企正在推进第二轮由中债增进公司全额担保的债券发行。因城施策方面，多地政府回购商品房，团购优惠力度大，郑州、济南、太原、长春和南宁5个省会城市出台了市级政策；宁波将放宽市区落户条件，租赁落户社保缴纳从2年降至1年；购房补贴：哈尔滨、沈阳、绍兴、驻马店；房贷利率下调：青岛、大连、昆明、珠海、大理等；首付比例下调：保定白沟新城规定二孩及以上本地户籍家庭购买第2套房可享首套政策；租赁：岳阳发布加快发展保障性租赁住房实施意见，缓解住房困难；内蒙古加快发展保障租赁房，“十四五”期间计划建设筹集5.8万套。集中供地方面，天津、南京、石家庄完成拍地，长沙后续将拍地。保交楼方面，江西省住建厅近日分十个组赴各地开展住建领域安全和房地产“保交楼”考察。
　　公司动态跟踪：销售方面：金地集团9月销售金额227亿元，同比+7.05%；华发股份9月销售金额82.6亿元，同比+45.4%。融资方面，华侨城完成发行15亿元/3.42%/3+N年中期票据；龙湖拟提前赎回3亿美元债；中国海外发展将发行10亿元/5年期中票，利率由集中簿记建档结果确定。回购方面，ESR四次回购股份，总耗资约4,548万港币，总股份255万股，回购股份占总股本比0.05%；贝壳-W五次回购股份，总耗资约4,663.7万美元，总股份1,155万股，回购股份总占比0.305%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.25%，沪深300指数下跌2.59%，相对收益为0.34%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万方发展、大港股份、中天金融、珠江实业、格力地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新华联、天保基建、新城控股、天房发展、运盛实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.89%，沪深300指数下跌2.59%，相对收益为0.7%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为7.1/6.2倍；物管22/23PE均值分别为11/8倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。