天风证券-房地产行业REITs周报：公募REITs继续扩容-221023

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　　华泰江苏交控REIT开始询价，国企运营管理优势明显
　　华泰江苏交控REIT开始询价，根据10月17日发布的招募说明书，该支基金的底层基础设施项目为沪苏浙高速公路及其附属设施，项目运营管理机构为沿江高速公司，ABS管理人为华泰资管，基金管理人为华泰资管。
　　从底层资产看，基础设施项目属于高速公路行业，高速公路起于上海市青浦区与江苏省苏州市吴江区的交界处、止于江苏省苏州市吴江区与浙江省湖州市的交界处，高速公路全长49.95公里。收费经营权限剩余年限约10.54年。收入来源主要为车辆通行费、清排障业务收入、广告牌租赁、服务设施租赁收入等。沪苏浙高速公路收费经营权及相关资产评估价值为28.5亿元。
　　从基金整体盈利性看，根据招募说明书预测，2022年10-12月预计可供分配金额为8361.88万元、2023年全年预计可供分配金额为22512.32万元，按照募集资金28.51亿元计算，项目存续期内全周期IRR为6.12%；2022年10-12月的年化分派率为5.87%、2023年的年化分派率为7.9%。
　　从运营管理看，运营管理机构为沿江高速公司，除了本支REIT底层项目包含的沪苏浙高速公路外，还运营其他3条高速公路总里程超过170公里。沿江高速公司同时是基础设施项目的原始权益人，控股股东为江苏交控，实控人是江苏省人民政府。江苏交控在江苏省投资、管理的高速公路占江苏省高速公路通车里程的85.93%，具有较强的地域优势。沿江高速公司和江苏交控具有丰富的运营管理经验，有效保障基础设施项目的健康运营。
　　本周REITs跑赢上证综指
　　本周，REITs下跌0.34%，上证综指下跌1.08%，国债指数上涨0.05%。滚动4周，REITs指数下跌2.27%，上证综指下跌2.46%，国债指数上涨0.20%。根据我们的统计测算，截至2022年10月21日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.41；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.02%，特许经营权类REITs下跌0.66%。滚动4周，产权类REITs下跌1.74%，特许经营权类REITs下跌2.68%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
　　产权类REITs的ABS倍数收益率普遍低于特许经营权类REITs
　　我们选取中证估值的ABS倍数收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年10月21日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.22倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.04倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，8%）区间内，其中国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT的ABS估值收益率较高；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.8%以上，其中仅平安广角投广河高速REIT的ABS估值收益率在7%以下。
　　投资建议：近期，公募REITs进一步扩容。银行系积极参与REITs市场，部分新上市的公募REITs的战略配售参与者中有银行理财公司，部分银行推出公募REITs理财产品，通过多个领域布局REITs。未来REITs市场有望吸引更多资金，整体市场空间有望进一步提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期