广发证券-房地产行业22年9月公司月报：央企综合表现出色，非银行金融资源加速流出-221022

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　　房企销售：市场氛围仍待修复，房企分化趋势加大。销售金额方面，根据克而瑞数据，22年9月百强房企实现销售金额6269亿元，同比21年下降26.5%，降幅较8月收窄6.2pct，本月同比改善主要原因为21年同期基数较低，同比19年销售仍有明显下滑。分档来看，9月强信用销售同比增长1.6%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为54.0%、81.7%。本月房企间分化趋势加剧，央国企、强信用房企同比转正，而民企、弱信用、违约房企降幅分别扩大4.5pct、5.0pct、6.4pct。
　　房企拿地：单月拿地力度回升，央企投资基本恢复。22年9月10家主流房企拿地金额467亿元，环比上升43%，同比下降53%，1-9月同比下降53%，拿地均价同比增长96%。9月北京、上海、杭州、深圳等10地开展两集中第三批土拍工作，此外郑州完成第二批土拍工作，因此房企9月拿地量环比涨幅明显。拿地力度来看，9月主流房企拿地力度25%，环比上升6pct，22年1-9月累计拿地力度为26%。2022年第三季度，各类房企拿地分化趋势加大，央企拿地力度持续回升至46%，已接近19年以来平均水平，地方国企、民企拿地力度再次回落11pct、16pct至24%、4%，违约房企已连续三季度无新增土地。
　　房企融资：融资规模持续低位，融资成本再创新低。22年9月，A股样本房企实现债权融资217亿元，环比下降40%，同比下降31%，9月主流房企债权融资97亿元，环比下降48%，同比下降18%，融资规模再度收缩。全口径数据来看，2022年9月房企信用债、海外债及信托融资净流出为857亿元，发行到期比仅为0.41。从债券融资存量来看，21年行业债券融资存量首次同比转负，22年持续负增长态势，考虑Q4融资环境很难得到有效的改善，预计年底行业整体的债券余额仅为3.29万亿元，同比-13%。融资成本来看，9月房企境内债权平均融资成本为3.27%，再创18年以来新低。
　　房企估值及投资建议：板块估值波动下行，个股修复进度分化。近一个月（2022年9月19日至10月19日），沪深及港股市场房地产板块表现不佳。申万房地产板块指数绝对收益为-8.2%，相对收益为-4.4%，恒生地产类指数绝对收益为-13.5%，相对收益为-2.4%。22年的“930”一系列支持政策落地，有助于市场情绪的复苏以及市场销售企稳。销售改善后，强信用房企经营杠杆提升，投资市占率或将进一步提高，叠加利润率改善，整体提升了龙头房企ROE水平，目前地产股具备两年以上的中期逻辑，推荐“强信用+大布局+低估值”的龙头房企。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。