安信证券-天津土拍零距离（13/22）：三拍热度不高，本地民企参与度略升-221022

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　　10月17日，天津完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除静海区23号地块保证金比例为100%外，其余地块保证金比例仍为20%，仍实行预申请制度。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有6宗地为此前中止出让或流拍地块，部分地块通过降低起拍金额的方式重新出让，如武清区51号地块、西青区44号地块起拍金额分别降低18.5%、12.4%。
　　■天津本轮土拍广义流拍率进一步改善，但平均溢价率仍处于较低水平，超九成地块底价成交，土拍整体热度不高。天津2022年三轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年第二轮的11宗小幅增加；无地块流拍和撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的80.0%、18.2%进一步改善；成交17宗，成交金额99.0亿，平均溢价率为0.1%，仍处较低水平，超九成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的13城中，天津广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.4%。从区位来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区仅河西区供地2宗，环城西青区、北辰区、津南区分别供地2宗、2宗、1宗，远郊宝坻区、武清区、静海区分别供地3宗、1宗、1宗，滨海新区供地5宗。各板块热度普遍不高，仅河西区9号地块低溢价成交，该宗地块位于市内核心老梅江板块，教育资源丰富、周边配套成熟、交通便捷、起拍金额较低；其余16宗地块均底价成交。天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，截至2022年8月，天津商品房销售面积累计同比降至-39.0%，房企参拍谨慎。
　　■国企拿地占比小幅下降，本地民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额47.6亿，拿地金额占比48.0%，较今年第二轮的51.4%小幅下降。主流国企中海地产34.7亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中国建筑与城投联合以5.9亿拍得2宗地，曲江新鸥鹏文化教育控股集团、康佳集团分别拿地6.4亿、0.7亿。民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额26.9亿，拿地金额占比为27.2%，较今年第一、二轮的13.2%、1.1%有所提升。以当地民企为主，万利通置业、天钲置业、天津津梁置分别拿地业7.2亿、5.7亿、5.3亿，天津中宝置业、北京滨悦地产等也均有拿地。未见主流民企拿地。民企拿地意愿增强下，城投拿地占比下降，全口径拿地金额42.7亿，拿地金额占比43.1%，较今年第二轮的50.6%有所下降。天津环城、北辰建设、国祥投发分别拿地13.4亿、6.4亿、6.4亿，天津生态城投资开发、新塘建设等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。