安信证券-南京土拍零距离（14/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力-221022

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　　10月19日，南京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后未设置商品房毛坯限价。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，5宗地不允许联合竞买，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍进一步放松了商品房售价限制，由今年第二轮的部分地块实行“差异化定房价，按程序报备”，进一步放松至所有地块均未设置商品房毛坯限价。
　　■南京本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率进一步下降，近九成地块底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地46宗，供地数量与今年第二轮的44宗基本持平；1宗地流拍，14宗地延期出让，广义流拍率32.6%，较今年第一轮的4.5%明显上升；成交31宗，成交金额274.7亿，平均溢价率0.8%，较今年第一、二轮的4.1%、2.1%进一步下降，近九成地块底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的14城中，南京广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率低于14城平均水平2.3%。从区位来看，南京本轮土拍地块区位一般，主城区合计供地17宗，占比37.0%，较今年第一、二轮60%、50%进一步下降；六合区、江宁区、溧水区、高淳区分别供地9宗、8宗、7宗、5宗。热门地块竞争激烈，1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地溢价成交，4宗地块均位于建邺区河西板块，区位较优、交通便捷、周边配套成熟；共27宗地底价成交，地块大多数分布于江宁区、六合区、溧水区、高淳区等非主城区；另有1宗地流拍，14宗地延期出让。值得注意的是，由于区位、周边新房去化压力等原因热门板块河西也出现分化，触顶（1宗）、溢价成交（3宗）、底价成交（1宗）、流拍（1宗）均有出现。
　　■城投拿地占比明显提升，国民企参与度减弱。南京本轮土拍国企全口径拿地金额81.9亿，拿地金额占比29.8%，较今年第一、二轮的73.2%、56.0%大幅下降。主流国企建发股份21.8亿拍得1宗地；南京金融城建发、厦门国贸分别拿地26.7亿、17.8亿，中交集团和六合国资联合体15.7亿拍得4宗地。民企拿地占比小幅下降，全口径拿地金额37.0亿，拿地金额占比13.5%，较今年第二轮的17.0%有所下降。以小型民企为主，安徽伟星置业、中天美好集团、明月建设集团、湖州佳祺置业分别拿地23.8亿、6.6亿、5.5亿、1.1亿。未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口径拿地金额171.5亿，拿地金额占比62.4%，较今年第二轮的37.8%大幅提升，安居集团68.0亿拍得2宗地，奥体建设、交通集团、六合经开分别拿地16.1亿、15.1亿、10.5亿，溧水经开、六合新城等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。