广发证券-房地产行业22年9月行业月报：政策助力信心恢复，地产成交边际改善-221021

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　　政策环境综述：“930”中央再放松，二线四限持续改善。9月底，中央接连宣布符合条件城市可取消首套房贷利率下限、下调首套公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税。利率改善打开刚需空间，目前下调利率的18城首套平均利率为3.89%，当前LPR的9折，离历史最低的7折还有一定距离，符合条件的70大中城市中仍有10城未有动作，首套房贷利率仍有下行空间。换购个税优惠叠加“带押过户”政策落地促进改善需求，10月前13天12城二手房成交同比增长37.0%，较9月增幅扩大18.9pct，随着更多城市跟随下调首套利率及退税优惠对新房的引流效应开始显现，政策对成交的拉动也将增强。9月以来，天津、武汉等二线四限放松，但距历史政策底部仍有空间。
　　成交市场综述：成交边际改善，企稳仍需时间。根据房管局数据，22年9月42城新房成交面积2066万方，同比下降5.2%，降幅较8月收窄16.0pct，12城二手房成交面积476万方，同比上升18.2%，同比由负转正，9月成交边际改善，其中二手房改善较为明显。价格方面，22年9月308城二手房房价同比下降0.88%，降幅环比持平，各类型城市房价同比下跌城市数量占比均超50%，各线房价走势进一步分化。推盘方面，25城商品房单月推盘面积为1740万方，同比下降37.4%，批售比（推盘/销售，MA3）为0.98，环比上升0.03，推盘边际上行，但去化水平仍处低位，企稳仍需时间。
　　土地市场综述：量跌价升，非22城出让金降幅连续两月收窄。2022年9月全国600城商住用地出让金5317亿元，同比下降13.3%，扣除22城后出让金1777亿元，同比下降20.6%，降幅较8月收窄6.2pct，连续两月收窄，为22年以来最小降幅。景气度方面，9月溢价率为3.5%，环比持平，溢价率维持低位，单月供需比为1.48，环比上升0.14，景气度边际下行。受两集中三批次土拍带动，9月出让金排名前三的省份分别为上海、浙江及北京，供需比（MA6）分别为1.01、1.08、1.09，均远低于全国平均水平，景气度相对较好。
　　按揭市场综述：按揭环境持续改善，居民中长期贷款降幅连续两月收窄。9月居民中长期贷款余额单月净增3456亿元，同比下滑25.9%，降幅环比收窄11.6pct，受政策端改善推动，降幅已连续两月收窄。10月贝壳主流城市首套、二套房贷利率分别为4.12%、4.91%，首套环比下行3bp，二套环比持平。截至目前，哈尔滨等符合利率优惠政策条件的城市仍未有动作，首套利率仍具备下行空间，按揭环境持续改善。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。