国泰君安-房地产行业对允许非房地产主业企业A股再融资的点评：竞争格局改变中，关注新玩家-221021

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　　本报告导读：
　　根据财联社报道，证监会表示允许部分少量涉房但不以房地产为主业的企业在A股再融资。市场加速出清的同时，新玩家进入，地产行业竞争格局改变中。
　　摘要：
　　近日财联社报道，证监会表示允许部分存在少量涉房业务的企业在A股市场融资。根据财联社新闻，证监会表示在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许少量涉房业务、但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。这类企业主要是自身及控股子公司涉房，最近一年一期房地产业务收入和利润占企业的比例不超过10%，或者参股子公司涉房产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
　　这个政策的出台为未来业务结构调整后的房企留下融资渠道。房企从2014年左右开始进入到转型期，大量房企在2014-2016年通过定增购买资产的形式转型新业务。由于地产业务规模较大，使得公司整体收入结构调整较慢，融资端受限。地产再融资在2016年后基本已停止，房企融资渠道也持续处于收缩状态。早在2022年初，市场预期通过地产再融资放开的方式来化解房企信用风险，一方面通过股权融资降低资产负债率，一方面补充房企现金流。从边际变化来看，该项政策即是房企融资端的改善，是为未来房企转型后打开融资路径。
　　对于涉房业务的企业，融资性现金流发展主营业务，经营性现金流发展地产业务，成为地产行业新玩家。对于涉及房地产业务的企业来看，A股再融资的放开助于公司发展主营业务，而由于地产业务规模占比较低，因此只要主营业务发展较快或者规模较大，地产业务同样具备增长的可能性，且可以用经营性现金流来发展地产业务，变相获得融资优势。当前在一些一二线城市的土地市场，已经可以看到一些非地产主业的企业踊跃参与拿地，随着项目逐渐入市，将成为地产行业新晋玩家。
　　地产行业竞争格局已经开始发生改变，加速出清的同时，新玩家入场。早在我们前期的专题报告《城市周期展现，本土房企崛起》中，我们已经提到当前核心城市已经出现新玩家，包括建筑企业和当地轨交公司，例如深圳地铁、广州地铁等等。而这类建筑企业和轨交公司在2022年拿地逐渐进入全国TOP20，成为地产行业新玩家。在地产去金融化的基调下，市场加速出清，新玩家进入，带来市场格局发生转变。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科A等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。