首创证券-房地产及物业行业周报：多地下调首套利率，二手房市场持续回暖-221017

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　　政策端：中央方面：财政部发布加强“三公”经费支出管理严控通知，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。央行明确公积金下调规定。因城施策方面：多地跟进下调房贷利率，天津、武汉、贵阳等十多个城市首套按揭利率至4%以下；宜宾降低首套二套商贷首付比例；湛江、柳州等地出台公积金宽松政策；贵州鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
　　市场端：2022年第41周，全国46城商品房成交面积399万方，环比260.5%，同比-26.6%；10月前14天46城成交面积同比-35.2%，降幅较9月扩大16.2pct。一线城市年度累计销售面积同比-25.1%，优于二三线城市。41周重点城市开盘去化率39.1%，环比下降7.1pct。二手房方面，2022年41周，17城二手房成交套数18409套，同比63.3%；10月前14天17城二手房成交同比51.4%，涨幅较9月扩大27pct。
　　土地端：集中供地方面，广州2022年第三批次共推出20宗土地中最终成交15宗，成交建面353万方，成交地价总额约479.2亿元，整体溢价率0.5%。3宗土地流拍，2宗地块提前终止交易。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业竞得，保利、华润均有竞得。
　　行业格局优化Alpha与政策持续宽松Beta行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来beta行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。
　　持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。