海通证券-房地产行业：建立租购并举住房制度，推动区域协调发展-221018

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　　投资要点：
　　10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十九届中央委员会向大会作报告。其中，针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”并指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以及“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系”。
　　1）重申“房住不炒”强化居住属性，有利刚需和改善性需求释放。我们认为，本次“二十大”报告再次通过“房住不炒”彰显政策定力，预计后续政策调整将在此定位下有序进行，同时未来房地产发展的落脚点将更多的聚焦在保民生、提品质上，即合理的住宅刚性和改善性需求仍将是政策支持和鼓励的方向。
　　2）强调“租购并举”完善供应端，有利“市场+保障”协调发展。我们认为，租赁住房也是居民解决住房需求的重要途经之一。
　　2020年12月，中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，自此，我国的租赁市场进入了以保障性租赁住房为抓手，推动住房租赁市场发展的阶段。2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出要“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。
　　我们认为，本次“二十大”报告中再次强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续完善住房供应的“市场+保障”体系，推动住房租赁市场进一步快速发展，增加市场上的保障性租赁住房供给量，将为房地产相关的上下游企业提供新的发展机遇和市场空间。
　　3）增强“区域协调发展和区域重大战略”，有利重点区域的地产行业拓展。我们认为，本次“二十大”报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，预计未来市场分化将加剧。其中，重点城市群和都市圈将进入快速发展轨道，都市圈周边的三四线城市也有良好的发展空间。这些地区对人口、资源等要素的集聚能力较高，未来房地产市场将有较好的拓展空间。
　　投资建议：“优于大市”。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。