兴业证券-港股地产行业周报：各地一城一策持续调整-221017

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　　投资要点：
　　各地一城一策政策持续调整：9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。各地公积金政策持续边际调整。本周湛江、武汉上调公积金贷款额度；海南、南京等地下调公积金贷款利率。
　　大浪淘沙选龙头：1、港资开发商：港资开发集团发展模式较为成熟，多元化业务培育较早，已经形成较强的贡献力和较高的收入占比。开发业务结转存在年份间波动，但其他业务成为有效增长极，港资开发商债务规模小融资成本非常低，财务状况稳健，派息金额稳定。截至目前板块估值对应2021A/2022E为16/14倍，平均股息收益率为7.8%。2、行业的信用重构仍需要一定的时间，但我们看到良性的变化在于，一城一策政策持续密集出台，房贷利率下降，调控政策边际改善。融资端，优质房企的融资通道正在逐步回归正常。我们认为促进地产平稳良性发展的大方向不会改变，其中各房企主体会面临多重分化，这体现在资金、拿地策略、销售备货、人才储备等各个方面，接下来资源将会更加聚集投向这些优质房企，这些公司的业绩有望不同于行业，实现平稳增长，受益于行业格局的变化，其估值也有望进一步提升。目前，主要内房的2021A/2022E/2023E的平均PE为3.3/3.5/3.3倍。我们更看好基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高抗风险能力强、融资成本不断下降、拿地渠道多样化、盈利和销售稳定连续增长的房企。首选销售和业绩好于行业的绿城中国和越秀地产，推荐稳健经营的行业龙头华润置地、中国海外发展，安全边际高，业绩和派息都有保障。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、香港楼市政策收紧、香港金融环境加严。