国泰君安-龙湖集团-0960.HK-2022年第三季度经营数据点评：销售继续改善，拿地聚焦核心-221017

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　　本报告导读：
　　2022年9月，公司实现合同销售金额192亿元，合同销售面积125万方，分别约同比下降4.9%和1.1%。公司销售已经开始出现改善，土地投资更加聚焦核心城市。
　　摘要：
　　维持公司增持评级。随着需求端刺激政策持续出台，预计公司销售和经营性现金流随行业而继续改善。我们维持预计公司2022~2024年业绩增速为0.3%、2.4%、5.1%；维持2022~2024年EPS至3.81、3.90、4.10元，维持“增持”评级。
　　公司在第三季度销售出现改善，8月份出现单月同比增速回正。2022年9月，公司实现合同金额192.2亿元，合同面积124.7万方，分别同比下降4.9%和1.1%；而8月份销售金额和面积分别同比增长11.1%和10.4%，实现单月销售同比增速回正。央行在2022年8月降息15个bp，针对居民需求端政策持续放松。考虑到9月底连续出台个别城市取消首套房贷利率下限、换房个人所得税减免、公积金利率下调等政策，预计四季度公司销售将继续随行业改善而改善。
　　拿地更加聚焦核心城市，三季度土地投资力度达24%。2022年三季度公司土地权益投资额合计91亿元，权益比例有一定程度的提升，达到83.2%。公司三季度拿地主要在北京、上海、苏州、南京、成都、合肥、昆明等一二线城市。土地成本出现较大幅度提升，单位楼面价为14552元/平方米，较2021年全年水平提升约124.4%。城市能级的提升一方面意味着房企战线收缩，另一方面也意味着去化保证现金流带来的安全壁垒提升。截止2022年三季度末，公司整体土地投资力度达39.6%，权益土地储备整体处于下降状态，去化周期约2-3年。
　　尽管民营房企估值继续承压，但优质民企经营性现金流开始改善，最悲观时期基本已过。当前依然处于全行业去金融化阶段，民营房企估值继续承压。但是随着需求端放松政策持续出台，销售已经逐渐复苏，经营性现金流开始有所改善，最悲观的时期基本已过。当前需关注公司重新扩张机会，除了地产开发业务结构调整外，还有转型业务。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，市场消费低迷同时商业扩张过快使得租金收入不达预期，其他转型业务发展不达预期。